Immobili

Acquisto di una casa in costruzione, più tutele per l'acquirente

di Francesco Machina Grifeo

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 14405 depositata oggi, ha stabilito che la "nullità cosiddetta di protezione", legata nel caso al mancato versamento della fideiussione, va obbligatoriamente comunicata all'acquirente sia dagli arbitri che dal giudice

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Più tutele per chi acquista una casa in costruzione. Gli arbitri, in caso di controversia ad essi affidata, hanno l'obbligo di segnalare la nullità derivante dalla mancata predisposizione da parte del costruttore di una fideiussione di importo pari alle somme incassate. E qualora non lo facciano spetta al giudice ordinario, in sede di impugnazione del lodo, comunicarlo alla parte. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con la sentenza n. 14405 depositata oggi, accogliendo il ricorso di un promissario acquirente di una villetta ed affermando un principio di diritto sulla "nullità di protezione".

A seguito dell'avvio e poi della definizione del giudizio arbitrale, l'acquirente impugnava il lodo, sostenendone la nullità per avere gli arbitri omesso di rilevare d'ufficio la nullità di protezione (prevista in proprio favore dall'articolo 2 del Dlgs n. 122/2005). Dopo la firma di un accordo integrativo che prevedeva il pagamento di ulteriori 60.000 euro (e a fronte del versamento di 30.000 euro), infatti, la controparte non aveva stipulato la relativa fideiussione. Ma la Corte di appello gli aveva dato torto.

A questo punto è scattato il ricorso in Cassazione dove è stata riproposta la questione del rilievo d'ufficio della nullità cosddetta di protezione nel giudizio arbitrale e della possibilità di far valere tale mancato rilievo nel successivo giudizio di nullità davanti al giudice statale e sull'eventuale dovere di quest'ultimo di rilevarla d'ufficio.

L'articolo 2 del Dlgs n. 122/2005, ricorda la decisione, prevede che all'atto della stipulazione di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire, il costruttore "è obbligato a pena di nullità del contratto, che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio e a consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme" che ha riscosso.

Ha errato dunque il giudice di secondo grado, si legge nella decisione, a parlare nullità relativa, finendo per assimilarla alla annullabilità; ed anche ad affermare che la mancata formulazione della eccezione di nullità nel giudizio arbitrale avrebbe determinato l'inammissibilità dell'eccezione in sede di impugnazione del lodo. Secondo la giurisprudenza della Corte europea di giustizia, infatti, il giudice nazionale, chiamato a pronunciarsi sull'impugnazione di un lodo arbitrale, ove ritenga che tale accordo contenga una clausola abusiva, deve rilevare la nullità dell'accordo arbitrale e annullare il lodo anche qualora il consumatore non abbia fatto valere tale nullità nell'ambito del procedimento arbitrale, ma solo in quello per l'impugnazione del lodo.

È vero poi che la ricorrente ha chiesto di eseguire il contratto preliminare e non di dichiararlo nullo, ma nel suo atto di impugnazione ai sensi dell'articolo 828 c.p.c. ha domandato alla Corte d'appello di dichiarare la nullità dell'accordo integrativo (del 12 agosto 2008), con il quale era stato concordato il pagamento di ulteriori euro 60.000, accordo, quest'ultimo, rispetto al quale non era stata prestata fideiussione da parte del costruttore. La denunciata nullità di protezione attiene quindi non al primo contratto preliminare di vendita ma, appunto, al successivo contratto integrativo.

La Seconda Sezione civile ha pertanto cassato con rinvio la decisione affermando il seguente principio di diritto: "Gli arbitri hanno l'obbligo di segnalare alla parte l'esistenza di una nullità c.d. di protezione (quale la violazione dell'art. 2 del Dlgs n. 122/2005, che impone al costruttore l'obbligo di rilasciare e consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alle somme riscosse); qualora gli arbitri non pongano in essere tale segnalazione, questa deve essere compiuta dal giudice statale adito in sede di impugnazione del lodo e la mancata segnalazione della nullità di protezione è motivo di impugnazione ai sensi dell'art. 829, comma 3 c.p.c., attenendo la disposizione che commina la nullità di protezione all'ordine pubblico comunitario".

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