Agevolazioni c.d. prima casa: casi concreti di applicazione della normativa in vigore

Introdotte con la legge 22 aprile 1982 n. 168, le agevolazioni c.d. prima casa sono più volte state oggetto di modifica.

La normativa attuale (nota II bis, articolo 1, Tariffa, parte I, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131) fissa una serie di presupposti al fine di poter godere dei benefici di legge, rilevanti anche per gli acquisti successori o donativi, in virtù di quanto statuito dall'articolo 69, commi III e IV, legge 21 novembre 2000 numero 342, così sinteticamente enunciabili:

- l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisce entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza;
- nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
- nell'atto di acquisto l'acquirente - ferma la possibilità dell'alienazione dell'immobile preposseduto entro un anno dalla data dell'atto stesso - deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le medesime agevolazioni.

Di seguito, alcune considerazioni su ipotesi concrete.

• Irrevocabilità della richiesta dei benefici
La giurisprudenza si è espressa più volte per l'irrevocabilità della dichiarazione di voler beneficiare delle agevolazioni c.d. prima casa. In altre parole, non è consentita al contribuente la fruizione del più favorevole regime prima casa previa rinuncia al precedente acquisto, anch'esso agevolato - conseguito in virtù della medesima disciplina - sia per il divieto di reiterazione derivante dalla legge, sia per il carattere non revocabile della precedente richiesta (si vedano Cassazione, 30 luglio 2014 n. 17294; 19 ottobre 2011 n. 21671; 28 giugno 2000 n. 8784 ).

• Agevolazioni a favore di minorenni
Nessuna difficoltà quanto all'acquisto con i c.d. benefici prima casa da parte di soggetti minorenni. L'agevolazione – come riconosciuto dalla Corte di Cassazione già con la sentenza n. 10196 del 21 settembre 1999 - spetta al minore anche se i genitori risultano essere titolari di un'altra abitazione acquistata con le medesime agevolazioni nello stesso Comune, non risultando a ciò ostativo il diritto di usufrutto legale spettante ai "genitori esercenti la responsabilità genitoriale" sui beni dei figli fino al raggiungimento della maggiore età, come disposto dall'articolo 324 del Codice civile.
Al fine di escludere l'applicabilità della norma agevolativa al caso in esame, occorrerebbe dimostrare che i genitori – quali rappresentanti dei figli sui quali esercitano la potestà parentale – non abbiano il potere di manifestare, nel nome e per conto degli stessi, la volontà di destinare l'immobile acquistato a prima casa. Dal momento, però, che la rappresentanza dei genitori comprende tutti gli atti che ne sono suscettibili – tranne quelli cosiddetti personalissimi – si deve ammettere che i legali rappresentanti possano "impegnarsi" nei confronti della pubblica amministrazione nei termini richiesti dalla normativa "prima casa" (si veda anche Cassazione, 2 giugno 1994 n. 10247 ).
Infine, nell'ipotesi di acquisto del diritto di usufrutto da parte di uno dei genitori, che ha precedentemente beneficiato in proprio dell'agevolazione prima casa, quest'ultima potrà essere limitata alla nuda proprietà comprata per il minore. In sintesi, l'usufrutto sconterà la tassazione ordinaria.

• Agevolazioni per acquisto ereditario e inter vivos
L'Agenzia delle entrate ha affermato che "nel caso in cui il beneficiario sia già titolare di un bene acquistato per successione o donazione godendo dei benefici prima casa, è possibile richiedere le agevolazioni per l'acquisto a titolo oneroso di un altro immobile, purché questo sia sito in altro comune" ( circolari n. 44/E del 7 maggio 2001 e n. 18/E del 29 maggio 2013 ).

• Rinuncia all'eredità del coniuge e richiesta benefici
La rinuncia all'eredità trova disciplina nell'articolo 519 del Codice civile. La rinuncia deve farsi con dichiarazione, ricevuta da un notaio o dal cancelliere del tribunale del circondario in cui si è aperta la successione e inserita nel registro delle successioni.
Ai sensi dell'articolo 540 del Codice civile sono riconosciuti al coniuge superstite, anche quando concorra con altri chiamati, "i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano", se di proprietà (esclusiva) del defunto o comune (tra de cuius e coniuge superstite).
Si tratta di un lascito comunemente qualificato come legato "ex lege", spettante al coniuge anche nell'ipotesi di successione legittima, oltreché di quella necessaria ( Cassazione, sezioni unite, 27 febbraio 2013 n. 4847 ), che permane pur se il coniuge superstite rinunci all'eredità.
Di conseguenza, il coniuge superstite - nonostante la rinuncia all'eredità - conserverà il diritto di abitazione sulla casa coniugale e sarà legittimato a chiedere i benefici "prima casa", in base all'articolo 69, comma III, della legge 21 novembre 2000, n. 342 ( risoluzione n. 29 del 25 febbraio 2005 ).

• Immobile in corso di costruzione
Secondo la circolare 38/E/2005, le agevolazioni prima casa spettano anche per i trasferimenti di un immobile in corso di costruzione "che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell'abitazione non di lusso. Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9". La richiesta delle agevolazioni, però, non può essere reiterata, indipendentemente dall'accatastamento o meno dell'immobile per il quale è stata formulata, a meno che quest'ultimo venga alienato entro un anno dal nuovo acquisto, rispettando così l'impegno da assumersi in atto. Non sono agevolabili, invece, le unità collabenti (in Catasto riportate come F/2), perché estranee alla nozione di fabbricato (si vedano, Cass., ord. 28 marzo 2018 n. 7653 e Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 357 del 30 agosto 2019 ).

• Classamento catastale
Secondo il fisco, i benefici c.d. prima casa non possono essere riconosciuti con riferimento alle pertinenze accatastate al momento dell'acquisto nella categoria D/10 (fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole), in quanto sono agevolabili soltanto le pertinenze classificate o classificabili, al momento della stipula dell'atto di acquisto, nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 ( Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 566 del 26 agosto 2021 ).
Può, invece, beneficiare delle agevolazioni c.d. prima casa l'acquisto di un'unità immobiliare classificata nella categoria catastale C/2, ma urbanisticamente in corso di ristrutturazione con cambio di destinazione a civile abitazione sulla base di legittimo titolo edilizio ( Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 753 del 28 ottobre 2021 ).

• Periodo minimo di residenza nel Comune
La norma in vigore non prevede che il contribuente mantenga per un periodo minimo la residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile acquistato con i benefici prima casa. La Cassazione ha confermato tale orientamento, statuendo che il requisito necessario per fruire dell'agevolazione si perfeziona se il contribuente, al momento dell'atto o entro i successivi 18 mesi, risulta residente nel Comune in cui si trova l'immobile acquistato. Resta, quindi, irrilevante un eventuale successivo spostamento della residenza stessa, non incluso tra le cause di revoca del beneficio, che sono da ritenere tassative e, per loro natura, insuscettibili di interpretazione estensiva o analogica ( si veda, per tutte, Cass., 15 luglio 2016 n. 14510 ).

• Titolarità di altro alloggio concesso in locazione
L'Agenzia delle Entrate, per un'ipotesi di prepossidenza di un immobile residenziale, acquisito senza fruire delle agevolazioni prima casa, situato nel medesimo comune, ha ribadito che l'esistenza di un contratto di locazione non rende l'alloggio "oggettivamente" inidoneo a essere abitato (Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 378 del 10 settembre 2019). Disattendo, così, le pronunce contrarie della Corte di legittimità (per tutte, Cass., ord. 27 luglio 2018 n. 19989 ; sull'inidoneità "soggettiva", di recente, Cass. 24 febbraio 2021 n. 5051 ). Quindi, nel caso di acquisto di altra unità immobiliare, il contribuente non potrà godere del l'aliquota ridotta.

• Decadenza
Il trasferimento (a titolo oneroso o gratuito) infraquinquennale dell'appartamento acquistato con i benefici prima casa - fatta eccezione per l'ipotesi del riacquisto entro l'anno di altro immobile da adibire a propria abitazione principale - comporta la decadenza dall'agevolazione e il conseguente pagamento nella misura ordinaria delle imposte, oltre a una soprattassa del 30% delle medesime e agli interessi di mora.
La cessione, seppur parziale, dei diritti acquisiti, produce un effetto analogo, con una decadenza, però, limitata alla parte del prezzo corrispondente al diritto parziale ceduto (Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 213/E dell'8 agosto 2007, in tema di trasferimento della nuda proprietà, che per la quantificazione dell'importo da pagare richiama i coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto contenuti nel prospetto dei coefficienti allegato al Dpr 131/1986, con riferimento alla data in cui il diritto è stato acquistato).
"Così come il regime di favore trova applicazione anche con riferimento all'acquisto di una quota di abitazione, allo stesso modo deve intendersi che la vendita di una quota o di una parte di essa determini la decadenza per la quota o porzione di immobile ceduta" ( Agenzia delle Entrate, risoluzione 31/E/2006 ). Diversa è considerata la fattispecie della rinuncia all'usufrutto. Secondo la Corte di Cassazione, la norma sulla prima casa non annovera tra le ipotesi di decadenza la rinuncia all'usufrutto, che non può essere qualificata traslativa, nel senso proprio del termine, producendo - di per sé - l'estinzione del diritto e la riespansione della piena proprietà ( Cass. 7 dicembre 2012 n. 22244 ).

• Quinquennio per i trasferimenti mortis causa
Circa la vendita infraquinquennale, il dies a quo per il calcolo del periodo temporale coincide con la data di acquisto del bene, naturalmente correlata alla richiesta di agevolazioni prima casa negli atti inter vivos (onerosi o gratuiti che siano).
Divergenze palesi esistono con i trasferimenti mortis causa: nelle successioni l'acquisto - in termini civilistici - non si identifica né con la pubblicazione del testamento, né con la presentazione della dichiarazione di successione, né tanto meno con la data del decesso del de cuius.
Invero, l'articolo 474 del Codice civile richiede - a tal fine - l'accettazione espressa o tacita dell'eredità. E la giurisprudenza della Corte di legittimità, proprio in tema di ipotesi di accettazione tacita dell'eredità, è ferma nel ribadire che mentre sono inidonei allo scopo gli atti di natura meramente fiscale (come la denuncia di successione), l'accettazione tacita può essere desunta dal compimento di atti che siano al contempo fiscali e civili, come la voltura catastale, che rileva non solo dal punto di vista tributario, ma anche da quello civile (da ultimo, Cass., 22 gennaio 2020 n. 1438 ).
Risulta, allora, evidente che esistono distonie tra prescrizioni civilistiche e prescrizioni fiscali, che vanno ricondotte a sistema, anche sulla base dei presupposti impositivi. Indicazioni in tema si ritrovano nell'articolo 28, comma II, del Dlgs 31 ottobre 1990, n. 346, a tenore del quale tra i soggetti obbligati a presentare la dichiarazione sono indicati "i chiamati all'eredità".
Ergo, presupposto dell'imposta di successione è il semplice evento morte che dà luogo alla chiamata all'eredità, come è ribadito dall'ultimo comma dell'articolo 7 del decreto legislativo 346/1990: "Fino a quando l'eredità non è stata accettata .... l'imposta è determinata considerando come eredi i chiamati che non vi hanno rinunziato".
Può, così, osservarsi che l'effetto acquisitivo al quale deve farsi riferimento per il calcolo del quinquennio per evitare la decadenza dalle cosiddette agevolazioni prima casa successorie è rappresentato dalla mera presentazione della dichiarazione di successione con la quale i benefici stessi sono stati richiesti. Senza dimenticare che per l'agenzia delle Entrate una dichiarazione di successione tardiva, presentata quando sono decorsi 5 anni dalla scadenza del termine di legge, preclude l'accesso ai benefici prima casa (Agenzia delle Entrate, direzione regionale del Lazio, interpello n. 913-618/2014, protocollo n. 10007 del 12 maggio 2015).

• Riacquisto di terreno
Nell'ipotesi in cui si alieni il bene ricevuto in donazione con richiesta dei benefici c.d. prima casa, non ci sarà decadenza sempreché si riacquisti un terreno sul quale realizzare, entro un anno dalla vendita, un immobile utilizzabile come "abitazione principale" (su quest'ultima nozione, si veda l'articolo 15, comma I, lettera b, D.p.r. 917/1986). In tal senso si è pronunciata l'amministrazione finanziaria con diversi documenti di prassi (risoluzione n. 44/E del 16 marzo 2004 e circolare n. 38/E del 12 agosto 2005), precisando che nella fattispecie in esame la decadenza dal beneficio non si verifica.
Anzi, il fisco – in conformità al costante orientamento della Corte di Cassazione, espresso per esempio con le sentenze 16 settembre 2016 n. 18214 e 27 novembre 2015 n. 24253 - ha riconosciuto la permanenza dell'agevolazione "prima casa" anche nel caso di vendita infraquinquennale e costruzione entro un anno, su un terreno già di proprietà del contribuente, di un immobile da adibire ad abitazione principale ( Agenzia delle Entrate, risoluzione n. 13/E del 26 gennaio 2017 ).

• Riacquisto nell'anno a titolo gratuito
La Corte di Cassazione è intervenuta sulla mancata revoca delle agevolazioni prima casa nelle ipotesi di riacquisto nell'anno a titolo gratuito.
Con la sentenza n. 23219 del 13 novembre 2015 - anche alla luce del tenore letterale della normativa in materia di credito di imposta, ex articolo 7, legge 448/1998 ("ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall'alienazione..."), che altrimenti non avrebbe significato alcuno - ha sancito che, nell'ipotesi di alienazione infraquinquennale del bene, ai fini del mantenimento dell'agevolazione prima casa, il riacquisto di un altro immobile, da adibire a propria abitazione principale, può essere sia oneroso che gratuito.
Negli stessi termini, sempre la Cassazione si era già espressa con le sentenze n. 16077 del 26 giugno 2013, n. 16077, n. 5689 del 12 marzo 2014 e con l'ordinanza n. 17151 del 29 luglio 2014.
L'orientamento giurisprudenziale ha spinto l'Agenzia delle Entrate a rivedere la precedente posizione (per tutte, circolare 18/E/2013) e a condividere l'interpretazione, più favorevole al contribuente (risoluzione 49/E/2015).
Non esistono, invece, indicazioni precise per il caso di riacquisto gratuito ma "non volontario" (per esempio, derivante da successione), rispetto al quale l'assenza di un atto di acquisto (l'evento morte è un mero "fatto") potrebbe spingere il fisco ad azionare il recupero della maggiore imposta.

• Italiano emigrato all'estero
Particolare in tema di agevolazioni c.d. prima casa è la condizione del cittadino italiano emigrato all'estero, per il quale la norma richiede che "l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano".
Secondo il fisco, l'obbligo del riacquisto di un altro immobile, entro un anno dalla alienazione, da adibire ad abitazione principale del contribuente, che non solo consente di beneficiare nuovamente dell'agevolazione c.d. prima casa, ma impedisce la decadenza dai benefici fruiti per il precedente atto traslativo, non vale per il cittadino emigrato all'estero, impossibilitato a tanto.
Per quest'ultimo - premesso che la suddetta condizione non deve essere necessariamente documentata con un certificato di iscrizione all'A.I.R.E., risultando sufficiente un'autocertificazione resa nell'atto - già in sede di primo acquisto, l'agevolazione spetta a condizione che l'immobile acquistato costituisca la prima casa nel territorio italiano, ubicata in qualsiasi punto della penisola, senza che risulti indispensabile per l'acquirente stabilire nel Comune, entro diciotto mesi, la residenza.
Conseguente, anche in sede di riacquisto di altra abitazione sul territorio nazionale, non è necessario ottemperare all'obbligo di adibire il nuovo immobile ad abitazione principale ( Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 627 del 27 settembre 2021 ).