Ammesso accesso al fondo altrui per lavori a un muro al di sotto del piano di campagna

La legge (cioè l'articolo 843 del Cc) prevede l'accesso al fondo altrui per la costruzione o riparazione di un muro od altra opera ed è del tutto arbitraria - in quanto contraria alla lettera e alla ratio della norma - la pretesa di escludere dal suo ambito di applicazione le opere concernenti la parte del muro che è al di sotto del piano di campagna. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza 5 novembre 2021 n. 32100.

Per quanto riguarda orientamenti opposti si veda la Cassazione, sentenza 28 agosto 1998, n. 8544, secondo la quale l'articolo 843 del Cc fa obbligo al proprietario di consentire l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempreché ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune, ma non comprende la possibilità di effettuare scavi nel fondo stesso nonché opere concernenti la parte del muro che è al di sotto del piano di campagna.

Altri riferimenti dei giudici di merito
Il Tribunale di Urbino, sentenza 29 marzo 2007, in Corti marchigiane, 2007, p. 146 si è così espresso: non può essere accolta la domanda ex art. 700 Cpc avanzata dal proprietario di un terreno al fine di ordinare al confinante l'accesso alla sua proprietà per la realizzazione di opere funzionali alla stabilizzazione del muro di recinzione, laddove le suddette opere siano riconosciute incompatibili con la normale utilizzazione del sottosuolo da parte del confinante medesimo e sia altresì accertata la possibilità e concreta praticabilità di soluzioni tecniche alternative che non comportino l'invasione della proprietà limitrofa.
Mentre per il Tribunale di Roma, sentenza 5 luglio 2001, in Arch. loc. cond. e imm., 2002, p. 325, con nota di Santarsiere V., Lavori indifferibili su terrazzo di proprietà esclusiva in ambito condominiale. Azione di danno temuto: qualora l'omessa manutenzione del terrazzo, in proprietà esclusiva di condomino, danneggi, per infiltrazione di acqua, il vano del proprietario sottostante, anche con pericolo per la stabilità dell'edificio condominiale e il proprietario del terrazzo rifiuti l'accesso all'impresa incaricata delle riparazioni dal condominio, questo può utilmente esperire l'azione di danno temuto, ma non può richiedere, in via di urgenza, l'accesso al fondo del condomino, ex art. 843 Cc e 700 Cpc, in quanto tale possibilità è data solo per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino o comune.

La giurisprudenza della Cassazione
La domanda proposta dal proprietario di un fondo nei confronti dell'amministrazione, per sentirsi riconoscere la facoltà di accesso e passaggio sul terreno appartenente al demanio (nella specie, demanio idrico), in relazione alle esigenze derivanti dalla esecuzione di opere edili, esula dalla cognizione del giudice ordinario e spetta alla giurisdizione di legittimità del giudice amministrativo, atteso che i beni demaniali si sottraggono alle disposizioni dettate dall'art. 843 Cc in tema di rapporti di vicinato, e che la suddetta domanda, in quanto rivolta al conseguimento di un uso speciale su quei beni, investe determinazioni discrezionali dell'amministrazione, rispetto alle quali le posizioni dell'istante hanno natura di interessi legittimi (si veda Cassazione, sentenza 22 dicembre 1987, n. 9562, in Giust. civ., 1988, I, p. 1234)

Sempre in argomento, si è precisato, altresì:
- l'obbligo, gravante sul proprietario di un fondo, di consentire l'accesso ed il passaggio nella sua proprietà, se necessari per la riparazione di un muro (comune o) di proprietà esclusiva del vicino (art. 843 Cc), non trova la sua fonte in una diritto di servitù a favore del fondo finitimo, integrando, per converso, gli estremi di una obligatio propter rem che si risolve in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo, funzionale al soddisfacimento di una utilità occasionale e transeunte del vicino (da adempiere indipendentemente dall'accertamento del giudice, la cui eventuale pronuncia ha carattere meramente dichiarativo) e consistente nel dovere di consentire l'accesso o la momentanea occupazione degli spazi necessari al compimento delle operazioni di manutenzione e rifacimento dei muri perimetrali dell'edificio finitimo tutte le volte in cui l'impedimento dell'accesso stesso renderebbe impossibile il compimento delle necessarie riparazioni, Cassazione, sentenza 22 ottobre 1998, n. 10474, in Archivio locazione e condominio, 1999, p. 83 (nello stesso senso, altresì, Cassazione, ordinanza 21 giugno 2019, n. 16766);
- l'accesso e il passaggio del vicino nel fondo altrui sono consentiti sempre che l'attività da compiere mediante l'introduzione nell'altrui proprietà sia essenzialmente temporanea, e, in ogni caso, risulti giustificata dalla necessita di non poter altrimenti eseguire la costruzione, riparazione o demolizione dell'opera del muro del vicino o comune. L'accertamento di tali circostanze, essendo di mero fatto, spetta al giudice di merito, Cassazione, sentenza 4 marzo 1968, n. 693, in Riv. giur. edizilia, 1968, I, 1, p. 685 (con nota di Favara E., Ancora intorno all'accesso sul fondo del vicino per necessità di lavori), resa in una fattispecie in cui il giudice di merito, con motivato apprezzamento ritenuto insindacabile dalla SC aveva ritenuto che al fine di eseguire lavori necessari per la riparazione della facciata esterna dell'edificio posto a confine, fosse indispensabile non solo l'introduzione nel fondo altrui, ma altresì l'appoggio temporaneo di un'impalcatura sul fondo stesso da parte del vicino;
- l'accesso al fondo del vicino - consentito dall'art. 843 Cc qualora sia necessario per la costruzione di un'opera - permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato dal deposito di cose, necessariamente strumentale alla costruzione; con la conseguenza che, a necessità terminata, deve essere eliminata, a cura e spese del depositante - cui, sin dall'inizio, fa carico l'obbligo del ripristino - ogni conseguenza implicante una perdurante diminuzione del diritto del proprietario del fondo vicino che, invece, deve riprendere la sua originaria ampiezza (salva l'indennità nel caso di danni), Cassazione, sentenza 9 febbraio 1982 n. 774;
- l'art. 843 Cc, che riconosce al proprietario del fondo, sul quale venga eseguito l'accesso ed il passaggio per costruire o riparare opere del vicino o comuni, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l'accesso gli produca un danno, delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi, Cassazione, sentenza 29 settembre 2020, n. 20540;
- nel caso in cui taluno debba eseguire un'intercapedine nel muro della sua abitazione sorgente sul confine (al fine di risanare i locali da una preesistente umidità) e per fare tale opera non abbia alternativa e debba necessariamente accedere nel fondo del vicino e rimuovere una piccola opera ivi esistente (muretto a secco), non si può sulla base di un assoluto rispetto del diritto reale del vicino negare all'altro il diritto alla riparazione della propria opera, Cassazione, sentenza 29 novembre 1974, n. 3909. In Foro it., 1975, I, c. 2584;
- gli accessi e il passaggio che, ai sensi dell'art. 843 c.c., il proprietario deve consentire al vicino per l'esecuzione delle opere necessarie alla riparazione o manutenzione della cosa propria, dando luogo ad un'obbligazione propter rem, non possono determinare la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e transeunte del vicino, avente per contenuto il consenso all'accesso ed al passaggio che il soggetto obbligato è tenuto a prestare, Cassazione, ordinanza 2 marzo 2018, n. 5021: sentenza 27 gennaio 2009, n. 1908;
- la necessità, di cui all'art. 843 Cc subordina il diritto del vicino di accedere nel fondo altrui per costruire o riparare un muro od altra opera propria o comune, non deve essere riferita all'opera da compiere ma all'accesso ed al passaggio, Cassazione, sentenza 27 febbraio 1995, n. 2274, in Dir. giur. agr., 1995, II, p. 148, con nota di Triola R., Osservazioni sull'art. 843 cod. civ.

Da ultimo:
- per il rilievo che il proprietario di un appartamento, in base all'art. 843, comma 1, Cc, applicabile anche al condominio di un edificio, può esercitare il diritto di accedere o di passare negli appartamenti dei vicini (o nelle cose comuni) - a loro volta gravati da una corrispondente obbligazione propter rem - solo se ciò sia necessario al fine di realizzare o di riparare un bene o un'opera che sia di sua esclusiva proprietà ovvero comune, Cassazione, ordinanza 19 luglio 2021, n. 20555, che, in applicazione dell'enunciato principio, ha ritenuto insussistente il diritto di accesso finalizzato alla riparazione di un bene - una canna fumaria - la cui proprietà, o comproprietà, in capo alla società che aveva agito in giudizio era stata esclusa;.
- nel senso che in tema di accesso al fondo altrui (nella specie, per l'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria ad un climatizzatore), ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 Cc, la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta con riferimento alla necessità non della costruzione o della manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio, Cassazione, ordinanza 30 giugno 2021, n. 18555;
- per la precisazione che l'art. 843 Cc, che riconosce al proprietario del fondo, sul quale venga eseguito l'accesso ed il passaggio per costruire o riparare opere del vicino o comuni, il diritto ad una congrua indennità nel caso in cui l'accesso gli produca un danno, delinea un'ipotesi di responsabilità da atto lecito che, sebbene prescinda dall'accertamento della colpa, esige tuttavia che il transito e l'accesso abbiano determinato un concreto pregiudizio al fondo interessato, fermo in ogni caso l'obbligo di ripristinare la situazione dei luoghi, Cassazione, sentenza 29 settembre 2020, n. 20540
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