AMMINISTRATORE, COMPENSO FORFETTARIO O ANALITICO

A seguito degli abusi di alcuni amministratori di condominio, che, conseguito un accordo sulla gestione ordinaria, al momento dell'approvazione del consuntivo inserivano spese ulteriori (partecipazione ad assemblee straordinarie, gestione sinistri, stampa rendiconti eccetera) onde farle passare in maniera occulta tra le altre "spese generali", il legislatore, con la legge di riforma del condominio, n. 220/2012, ha adottato una soluzione radicale, tuttavia di non chiara e pronta soluzione.Esattamente, il rinnovato articolo 1129, 14° comma, del Codice civile prevede che «l'amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina o del suo rinnovo, deve specificare analiticamente a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta». Certo, la formulazione di tale comma potrebbe risultare eccessiva, in quanto, così come concepita, rischia di fare dichiarare nulle tutte le nomine ove non siano previste, in maniera analitica, tutte le possibili voci di spesa. Si ritiene, peraltro, che la norma vada interpretata nel senso che la nomina debba considerarsi nulla qualora la specifica del prezzo non sia determinata o determinabile, o lasci spazio ad abusi.Al riguardo, esistono due sistemi per presentare un preventivo all'assemblea: uno "modulare", cioè con elencazione analitica delle attività con un prezzo per ognuna, e uno forfettizzato, con un prezzo comprensivo di tutta l'attività.Tuttavia, qualora si opti per il sistema "forfettizzato", la nomina dell’amministratore non dovrebbe essere sanzionata da nullità qualora riporti ogni attività "extra", che non sia specificamente prevista nel "conteggio generale", con ciò evitando che il prezzo possa lievitare in occasione del consuntivo di spesa. Al riguardo, infatti, per quanto concerne i lavori di rilevante entità, l’amministratore di condominio potrà presentare, nel suo preventivo, una quota percentuale sull'importo di eventuali opere, ma tale propost, dovrà necessariamente essere espressa in occasione dell'accettazione dell'incarico o del rinnovo, e non in occasione dell'approvazione dei lavori, proprio in quanto la nuova legge impone che il costo dell'attività venga predeterminato alla nomina.Di seguito si indicano le "voci analitiche" che devono essere indicate nel preventivo di spesa dall’amministratore:1) l’oggetto dell’incarico;2) l’identificazione dello stabile per il quale si intende prestare il servizio;3) l’oggetto del compenso;4) le prestazioni ordinarie;5) i compensi per le prestazioni ordinarie;6) le prestazioni straordinarie;7) i compensi per prestazioni straordinarie;8) i compensi addizionali;9) i compensi a vacazione;10) i compensi a percentuale;11) il rimborso spese.Pertanto, se all’atto della nomina l’amministratore indica un compenso forfettario senza indicare le eventuali voci di spesa "extra", che possano far lievitare il compenso, si prospetta la nullità della nomina, così come previsto dal 14° comma dell’articoli 1129 del Codice civile. Dunque, qualora ciò (ossia la nullità) venga rilevato nella stessa assemblea di nomina, nel verbale si preciserà che la nomina è nulla, in quanto il candidato amministratore non ha analiticamente specificato il relativo compenso.In caso contrario, si potrà indire una nuova assemblea, avente lo scopo di assumere una nuova delibera, nella quale far rilevare la nullità della nomina dell’amministratore, o dare la possibilità all’amministratore di condominio (mediante la possibilità della conversione del negozio nullo) di portare nella nuova assemblea la "specificazione analitica" richiesta dall’articolo 1129, 14° comma, dando in tal modo completa esecuzione alle previsioni di legge, e sostituendo in ogni sua parte la precedente nomina, che dovrebbe considerarsi, in quanto "nulla", priva di ogni effetto giuridico.