Annullabile la delibera condominiale se il verbale non consente di individuare i votanti
È principio consolidato che il verbale dell’assemblea condominiale debba contenere l’elenco nominativo dei partecipanti con l’indicazione dei rispettivi millesimi e la specificazione dei voti contrari e astensioni
E’ annullabile la delibera assembleare il cui verbale non consenta di individuare con certezza i condòmini votanti e verificare il raggiungimento delle maggioranze prescritte. Tale carenza non può essere sanata mediante elenchi o integrazioni predisposti successivamente all’assemblea e non costituenti parte integrante del verbale, in quanto privi delle sottoscrizioni del presidente e del segretario, perciò inidonei a garantire l’immediatezza e affidabilità del controllo sul procedimento deliberativo. Lo precisa il Tribunale di Roma con sentenza n. 17657 pubblicata il 16 dicembre 2025.
Principio generale in materia di verbale assembleare
La decisione affronta la questione della completezza del verbale assembleare e le conseguenze derivanti dalla omessa indicazione dei votanti ai fini della verifica della regolarità del procedimento deliberativo. È principio consolidato che il verbale dell’assemblea condominiale debba contenere l’elenco nominativo dei partecipanti con l’indicazione dei rispettivi millesimi e la specificazione dei voti contrari e astensioni.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che la mancata indicazione nominativa dei votanti favorevoli non determina automaticamente l’invalidità della delibera, purché dal verbale sia comunque possibile ricostruire con certezza il rispetto dei quorum deliberativi. Il controllo sulla regolarità del procedimento deliberativo può avvenire anche «per differenza» quando il verbale riporti l’elenco completo dei presenti, dissenzienti e astenuti con le relative carature millesimali (Cassazione civile, sentenza 20 dicembre 2021 n. 40827).
Limiti del controllo «aliunde»
La pronuncia delimita l’àmbito entro cui è consentito il controllo aliunde della regolarità della deliberazione. Il tribunale chiarisce che tale verifica deve avvenire esclusivamente sulla base del verbale assembleare, escludendo il ricorso ad elementi estranei o successivi alla sua formazione. Nel caso trattato, il verbale non riportava i nominativi dei votanti favorevoli né la loro distinzione rispetto ai contrari, rinviando implicitamente a un elenco nominativo formato solo in un momento successivo e allegato al verbale notificato. Tale elenco, privo delle sottoscrizioni del presidente e del segretario dell’assemblea, è stato correttamente ritenuto estraneo al verbale e inidoneo a colmarne le lacune.
Esigenza di immediatezza e certezza del controllo
La ratio della decisione è individuata nella esigenza di garantire l’immediatezza del controllo sulla validità delle deliberazioni assembleari. Secondo il decidente, la possibilità di verificare i voti espressi deve essere assicurata già nel contesto assembleare e al momento della formazione della volontà collettiva, non potendo essere rimessa a ricostruzioni ex post suscettibili di errore. Il verbale assume, pertanto, una funzione che trascende il mero valore documentale divenendo lo strumento essenziale attraverso cui si cristallizza la regolarità del procedimento deliberativo.
Omessa indicazione dei votanti
La carenza informativa accertata incide direttamente sulla possibilità di verificare il numero dei votanti effettivi, il valore millesimale dei consensi espressi e il superamento delle maggioranze previste. Ne deriva la qualificazione del vizio come irregolarità del procedimento di formazione della delibera, idonea a determinarne l’annullabilità non potendosi degradare tale omissione a mera irregolarità formale priva di effetti.
Rilievi conclusivi e ricadute applicative
La pronuncia assume particolare rilievo applicativo poiché impone una redazione del verbale assembleare completa, chiara e autosufficiente. Inoltre, esclude la possibilità di sanare ex post le carenze originarie mediante allegati non contestuali e rafforza la tutela dei condòmini dissenzienti o assenti, garantendo loro un controllo trasparente e immediato sulla regolarità dei deliberati. In definitiva, il Tribunale di Roma ribadisce un principio di garanzia: la certezza delle maggioranze e dei voti deve emergere dal verbale, pena l’annullabilità della delibera.
