Immobili

Bonus prima casa, nei 240 mq rientrano anche murature e pilastri

Per la Cassazione ai fini della qualificazione della casa come di lusso vanno computati anche pilastri, murature, tramezzi e vani di porte e finestre

di Marina Crisafi

Ai fini del bonus prima casa nei 240 mq si computano anche murature, pilastri, tramezzi, vani di porte e finestre e, in sostanza, tutta la superficie utile complessiva, perché ciò che conta è l'utilizzabilità e non anche l'effettiva abitabilità degli ambienti. Questo quanto emerge dall'ordinanza n. 22690/2022 della Cassazione che ha accolto il ricorso del fisco nei confronti di una contribuente.

La vicenda
Nella vicenda, l'Agenzia delle Entrate notificava alla contribuente un avviso di liquidazione per riprese relative all'imposta di registro ed all'Iva afferenti ad un atto di compravendita in ordine al quale la stessa aveva usufruito dell'aliquota agevolata per acquisto della prima casa.
La contribuente impugnava il provvedimento e vinceva sia in primo che in secondo grado, in quanto per la Ctp prima e la Ctr poi, secondo un calcolo favorevole alla contribuente elaborato dall'Agenzia del territorio, la superficie dell'immobile in questione era contenuta entro i 240 mq (con conseguente insussistenza del presupposto della metratura per la decadenza dal beneficio) e, in ogni caso, la normativa relativa alle caratteristiche di lusso o meno di un immobile impone di considerare anche ulteriori elementi, quali l'ubicazione, la presenza o meno dell'ascensore e, più in generale il classamento catastale dell'edificio.

Il ricorso
L'Agenzia delle Entrate adiva dunque la Cassazione, dolendosi della violazione e falsa applicazione dell'articolo 1, nota 2 -bis, della Parte prima della Tariffa allegata al Dpr n. 131 del 1986, dell'articolo 18 del Dpr n. 601 del 1986 in combinato disposto con l'articolo 6 del Dm 2 agosto 1969, per non avere la Ctr fatto corretto riferimento, ai fini dell'individuazione delle caratteristiche identificative delle abitazioni di lusso, ai criteri definiti nel Dm 2 agosto 1969, considerando necessaria, a tal fine, la presenza di altri elementi (quali ubicazione classamento, finiture di pregio); nonché per non avere la Ctr adeguatamente valutato gli elementi probatori sottesi alla decisione, travisando i mezzi di prova prodotti in causa.

La decisione
La sesta civile ritiene entrambi i motivi manifestamente fondati.
In tema di agevolazioni prima casa, ricorda infatti, "al fine di stabilire se un'abitazione sia di lusso e, come tale, esclusa da detti benefici, occorre fare riferimento alla nozione di ‘superficie utile complessiva' di cui all'art. 6 del d.m. Lavori Pubblici n. 1072/1969, per il quale, premesso che viene in rilievo la sola utilizzabilità e non anche l'effettiva abitabilità degli ambienti, detta superficie deve essere determinata escludendo dalla estensione globale riportata nell'atto di acquisto sottoposto all'imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina (cfr. Cass. n. 8409/2019; n. 8421/2017)". Inoltre, sempre tenendo a mente come parametro idoneo l'"utilizzabilità" degli ambienti (a prescindere dalla loro effettiva abitabilità), a titolo esemplificativo, potrebbero rientrarvi anche vani come cantina e soffitta, laddove l'accesso sia interno all'abitazione, persino il sottotetto, (Cass., Sez. 5, 21.9.2016, n. 18483), nonché "le murature, i pilastri, i tramezzi e i vani di porte e finestre" (cfr. Cass. n. 19186/2019).
Per cui, sostengono dal Palazzaccio, la Ctr non si è attenuta a tali principi - così falsamente interpretando la normativa laddove non ha tenuto in debito conto, ai fini del computo della superficie "utile", i muri perimetrali e divisori e ha considerato necessaria, ai fini della qualificazione dell'abitazione come di lusso, altri elementi (quali l'ubicazione, la presenza o meno dell'ascensore e, più in generale il classamento catastale dell'edificio) non richiesti dalla norma.
Né può rilevare in senso contrario una diversa giurisprudenza precedente o l'esistenza di un "overruling" sfavorevole al contribuente, giacchè lo stesso non potrebbe comunque invocare, sentenziano dal Palazzaccio accogliendo il ricorso, alcun legittimo affidamento al fine di andare esente dal pagamento del tributo dovuto, "assumendo all'uopo rilievo il principio, di rilevanza costituzionale, della riserva di legge, nonché gli ulteriori principi di inderogabilità delle norme tributarie, di indisponibilità dell'obbligazione tributaria, di vincolatezza della funzione di imposizione e di irrinunciabilità del diritto di imposta, risultando ciò conforme al principio unionale secondo cui il legittimo affidamento non può basarsi su una prassi illegittima dell'Amministrazione".

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