Box auto in condominio: adeguamento antincendio a carico solo dei proprietari

Le spese per gli interventi necessari ad adeguare alla normativa antincendio i box auto interrati di proprietà esclusiva, e le relative aree di manovra, non vanno poste anche a carico dei condomini che non ne traggono alcun beneficio. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, sentenza n. 24166 depositata oggi, accogliendo (con rinvio) il ricorso della proprietaria di un appartamento a Bormio.

Al contrario, secondo la delibera condominale (del lontanto 2008) le spese dovevano essere sostenute per 2/3 dai soli proprietari delle autorimesse e per 1/3 (in proporzione ai millesimi) da tutti i condomini. Proposto ricorso prima il tribunale e poi la Corte di appello lo avevano rigettato sostenendo l'utilità generale degli interventi che avevano riguardato anche la centrale termica e il locale Enel.

Nel ricorso la condomina aveva peraltro sostenuto di aver chiesto di non pagare unicamente le spese relative ai box ed alle aree circostanti e non invece quelle che risultavano effettivamente di utilità comune (Enel e centrale termica).

Posizione condivisa dalla II Sezione civile secondo cui la corte di merito "avrebbe dovuto onerare pro quota la ricorrente delle sole spese riguardanti i beni comuni e non di tutte le spese inerenti le misure antincendio, che servivano specificamente a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, utilizzati dai soli proprietari dei boxes per accedere ad esse".

La Corte di merito aveva infatti accertato, prosegue la Cassazione, che la ricorrente non era proprietaria dell'autorimessa e che lo spazio di manovra era destinato all'esclusivo utilizzo dei proprietari. "Ha errato, quindi, a porre a carico di tutti i condomini, e non invece a carico dei soli proprietari delle autorimesse, tutte le spese sostenute dal condominio per l'adeguamento alla normativa antincendio senza distinguere tra le spese che riguardavano la sicurezza dell'intero fabbricato (come ad esempio la centrale termica ed il locate Enel), ed i lavori che hanno riguardato la messa in sicurezza delle autorimesse nel loro insieme".

Dai lavori sulle autorimesse del resto la ricorrente "non ha tratto nessuna utilità perché riguardavano interventi sulla proprietà privata, al fine di rendere agibili i boxes, dopo che il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Sondrio aveva riscontrato difformità tra i progetti consegnati e lo stato di fatto".

"Il fatto poi - prosegue la decisione - che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1223, comma 2, c.c. pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo".

La ripartizione delle spese secondo i criteri di riparto di cui l'articolo 1126 c.c., dunque, "non ha alcun fondamento giuridico perché applicabile alle spese riguardanti i lastrici di proprietà esclusiva, mentre invece il criterio di riparto doveva essere fondato sulle previsioni dell'art. 1123, comma 2, c.c. o dell'art.1123, comma 3, c.c., previa dimostrazione dell'uso delle autorimesse".

In definitiva, per la Suprema corte va affermato il seguente principio di diritto: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, indicate nell'art. 1117 c.c., per la loro funzione necessaria all'uso collettivo, sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, salvo diversa convenzione". Invece, "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vanno ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne". Infine, "le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, possano servire ad uno o più condomini non vanno poste a carico di quest'ultimi".

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