Chi vende è libero solo con la trascrizione

Solo la trascrizione di un atto di vendita comporta la responsabilità del pagamento delle spese condominiali, liberando il precedente proprietario. Lo afferma il Tribunale di Milano, nella sentenza 2812/2023, accogliendo l’opposizione a un decreto ingiuntivo presentata da un ente che aveva venduto un immobile in un condominio.

Le obbligazioni di pagamento delle spese condominiali - scrivono i giudici - «hanno soggetti mediatamente determinati e la persona del debitore può mutare (ambulatorietà passiva), in dipendenza del rapporto di proprietà o possesso che viene ad esistere tra il soggetto ed una determinata cosa. L’appartenenza del bene vale per individuare il soggetto che resta personalmente obbligato». Nella circolazione dei beni va, quindi, tutelata la buona fede.

Del resto, alla circolazione dei diritti reali (di proprietà o di godimento) sui beni immobili si applica il regime della trascrizione. L’articolo 2643 Codice civile impone la trascrizione per una serie di atti relativi alla proprietà immobiliare; l’articolo 2645 precisa che vanno trascritti anche altri provvedimenti che producono almeno alcune delle stesse conseguenze giuridiche. L’articolo 2645 ter disciplina la trascrizione degli atti di destinazione su beni immobili (e mobili registrati).

La novità di tale articolo, in vigore dal 2006, sta non solo nel vincolo di destinazione opponibile a terzi, ma anche nell’ammettere un ampliamento delle ipotesi di limitazione della responsabilità patrimoniale (articolo 2740 Codice civile). Nel caso di specie, l’ente avrebbe dovuto trascrivere il provvedimento di trasferimento degli immobili. Non avendolo fatto, non è stato possibile opporre al condominio il trasferimento di proprietà, per sottrarsi al pagamento delle spese. Quindi il decreto ingiuntivo è stato confermato. Spetterà all’ente poi rivalersi sul nuovo proprietario.