Compravendita, per la costituzione di servitù note di trascrizione separate
La Cassazione, sentenza n. 28694 depositata oggi, ha affermato che non rileva, ai fini della opponibilità ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita
Stretta della Cassazione sulle formalità relative alla costituzione di una servitù (di passaggio) in una compravendita immobiliare. Non è sufficiente, come pure ritenuto fino ad oggi da gran parte della giurisprudenza, la semplice annotazione nel “quadro d” della nota di trascrizione della vendita ma è necessario presentare distinte note di trascrizione. La Seconda sezione civile, sentenza n. 28694 depositata oggi, ha così accolto il ricorso di una coppia che chiedeva di accertare l’inopponibilità nei loro confronti della servitù di passaggio pedonale e veicolare costituita a favore di un fondo confinante in una vendita precedente.
Il tenore letterale del terzo comma dell’articolo 17, legge n. 52 del 1985, si legge nella decisione, “induce piuttosto ad affermare che una vendita immobiliare (art. 2643, n. 1, c.c.) e una contestuale costituzione di servitù (art. 2643, n. 4, c.c.) a carico di altro fondo dell’alienante devono essere oggetto di distinte trascrizioni da effettuare sulla base di autonome note”.
Nel caso affrontato, l’atto del notaio aveva ad oggetto la compravendita del mappale “x” e la costituzione della servitù a carico del distinto mappale “y” rimasto in proprietà ai venditori, e poi successivamente venduto agli attuali ricorrenti. Per la Cassazione, la Corte d’appello di Genova ha sbagliato a concludere che l’opponibilità ai terzi della servitù a carico del mappale “y”, rimasto in proprietà dei venditori, conseguisse alla esplicita menzione della stessa nel quadro D della nota relativa al trasferimento immobiliare del mappale “x”.
Il Collegio afferma così di voler superare il precedente (sentenza n. 16853 del 2019) secondo il quale “affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia stata fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni ivi riportate consentano di individuare, senza possibilità di equivoci o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce”.
Una posizione ormai superata dalla Cassazione che sul punto ha affermato il seguente principio di diritto: “Qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, agli effetti dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, è necessario presentare distinte note di trascrizione per il negozio di trasferimento della proprietà e per la convenzione di costituzione della servitù, né rileva, ai fini della opponibilità della servitù ai terzi, la menzione del relativo titolo contrattuale nel “quadro D” della nota di trascrizione della vendita, trattandosi di inesattezza che induce incertezza sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto.
