Condominio, 'affittacamere' vietato se il regolamento vieta le attività commerciali

Il divieto contenuto nel regolamento condominiale di adibire le abitazioni ad "attività commerciali" impedisce l'esercizio dell'attività di affittacamere. E ciò anche se nell'elencazione delle attività vietate, non compare, in modo esplicito, l'affitto degli appartamenti come "casa vacanza". Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l'ordinanza n. 21562 depositata il 7 ottobre, respingendo il ricorso della proprietaria di un appartamento, nella centralissima via Cola di Rienzo a Roma, chiamata, in solido con la società conduttrice, ad assicurare la cessazione della attività.

Confermata dunque la decisione della Corte di Appello di Roma secondo cui, in primis, la "regolarità amministrativa" dell'attività, autorizzata dal Comune, «non rilevava nei rapporti fra i condomini e loro aventi causa». Dopodiché, osservava il Collegio, «l'attività di affittacamere svolta dalla società conduttrice non è attività alberghiera, ma è comunque attività commerciale, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali» e dunque senz'altro in contrasto con l'articolo 28 del regolamento condominiale. Né poteva escludersi l'illecito perché nell'edificio vi erano altre attività analoghe (Bed & Breakfast -affittacamere). Infine, il locatore (responsabile in solido con il conduttore per la cessazione dell'attività vietata) non poteva neppure invocare una manleva avendo espressamente consentito a tale attività nel contratto di locazione.

Un giudizio condiviso dalla Suprema corte che ricorda come per la Corte di Appello «ciò che rende l'attività ricompresa fra le attività vietate è il suo caratterizzarsi quale attività commerciale, assimilabile a quella alberghiera, esplicantesi a scopo di lucro da parte di società di capitali mediante la prestazione sul mercato di alloggio dietro corrispettivo per periodi più o meno brevi». E ciò diversamente dal giudice di primo grado che aveva invece rinvenuto la violazione del regolamento condominiale nella sola prestazione di "alloggi per periodi di brevi", ritenendola incompatibile con l'"uso abitativo", che sottintende l'utilizzo dell'immobile "come dimora stabile e abituale".

Del resto, concude la Cassazione, la assimilazione dell'attività di affittacamere a quella imprenditoriale alberghiera, proposta dalla Corte territoriale, è coerente con la giurisprudenza di legittimità, secondo cui «tale attività, pur differenziandosi da quella alberghiera per le sue modeste dimensioni, presenta natura a quest'ultima analoga, comportando, non diversamente da un albergo, un'attività imprenditoriale, un'azienda ed il contatto diretto con il pubblico». L'attività, infatti, richiede «non solo la cessione in godimento del locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno».

Corte di cassazione - Ordinanza 7 ottobre 2020 n. 21562