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Condominio, danni e compenso all'amministratore cacciato prima del tempo

All'amministratore di condominio revocato senza giusta causa prima della scadenza spettano sia il compenso che il risarcimento del danno. L'ordinanza della Cassazione

di Marina Crisafi

Scattano sia il risarcimento danni che il compenso per l'amministratore di condominio revocato senza giusta causa prima della scadenza. Lo ha sancito la Cassazione (con l'ordinanza n. 7874/2021) facendo "giustizia" in una vicenda che ha per protagonista l'amministratrice di un condominio revocata prima del tempo convenuto per la fine del mandato.

La vicenda
La donna si era rivolta prima al giudice di pace e poi al tribunale per far valere le proprie ragioni.
Revocata ante tempus con delibera assembleare, chiedeva nello specifico il saldo del compenso fino all'esaurimento del rapporto nonché il risarcimento del danno ai sensi dell'articolo 1725 c.c.
I giudici ritenevano, però, non applicabile tale norma al recesso in materia di professioni intellettuali, disciplinato, piuttosto, dall'articolo 2237 c.c.
Con unico articolato motivo di ricorso, l'amministratrice adiva perciò il Palazzaccio, deducendo che al rapporto che intercorre tra condominio ed amministratore non possa applicarsi l'articolo 2237 c.c., in quanto norma attinente, piuttosto, al contratto d'opera intellettuale, mentre nel secondo paragrafo si evidenzia l'applicabilità nella specie dell'articolo 1725 c.c., dovendosi assimilare l'amministratore condominiale ad un mandatario con rappresentanza.

Gli Ermellini le danno ragione.
L'amministrazione di condominio non è prestazione d'opera intellettuale
E' evidente, sostengono infatti, come, gli effetti della revoca dell'incarico di amministratore di condominio non possano trovare la loro disciplina nella fattispecie di cui all'articolo 2237 c.c., la quale regola, invero, il recesso del cliente nel contratto di prestazione d'opera intellettuale.
Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli articoli 1129, 1130 e 1131 c.c., "non costituisce prestazione d'opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che l'esercizio di tale attività non è subordinata - come richiesto dall'art. 2229 c.c. - all'iscrizione in apposito albo o elenco, quanto (e ciò peraltro soltanto a far tempo dall'entrata in vigore dell'art. 71-bis disp. att. c.c., introdotto dalla legge n. 220 del 2012) al possesso di determinati requisiti di professionalità ed onorabilità, e rientra, piuttosto, nell'ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla legge 14 gennaio 2013, n. 4".
Stando alla giurisprudenza del tutto prevalente, e anche all'indicazione normativa dettata nel penultimo comma dell'articolo 1129 c.c., al contratto di amministrazione di condominio, al di là dello statuto dei poteri e degli obblighi esplicitamente dettato negli articoli 1129, 1130 e 1131 c.c., può trovare residuale applicazione la disciplina in tema di contratto di mandato (cfr. tra le tante Cass. n. 20137/2017; n. 9082/2014).

Effetti della revoca ante tempus
L'articolo 1129 c.c. prevede che l'incarico dell'amministratore, della durata di un anno, può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea, proseguono i giudici.
La previsione della revocabilità ad nutum da parte dell'assemblea, come chiarito dalle Sezioni Unite (Cass. SS.UU. n. 20957/2004), conferma l'assimilabilità al mandato del rapporto intercorrente tra condominio ed amministratore e, conseguentemente, il carattere fiduciario dell'incarico. E peraltro, trattandosi di mandato che si presume oneroso conferito per un tempo determinato, se la revoca è fatta prima della scadenza del termine di durata previsto nell'atto di nomina, come avvenuto nel caso di specie, l'amministratore ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, proprio in applicazione dell'articolo 1725, primo comma, c.c., salvo che ricorra a fondamento della medesima revoca una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico.

Il principio di diritto
Da qui l'accoglimento del ricorso, con l'affermazione del seguente principio di diritto: "L'amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725, primo comma, c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico".

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