Condominio: ex casa del portiere, i criteri per le spese di rifacimento del lastrico
La Cassazione, ordinanza n. 35957 depositata oggi, ha affermato un principio di diritto
Nel caso di un condominio con più scale, la Cassazione, ordinanza n. 35957 depositata oggi, chiarisce i criteri di ripartizione delle spese per la riparazione del lastrico solare che copre l'ex appartamento del portiere, successivamente affittato come studio professionale. I millesimi da prendere in considerazione, spiega la Suprema corte, sono soltanto quelli relativi alla proprietà del suddetto appartamento e non quelli dell'appartamento in proprietà esclusiva.
Secondo i ricorrenti, infatti, la Corte territoriale dopo aver affermato che anche i condòmini del civico A, "in quanto comproprietari dell'unità immobiliare sita nell'edificio o nella parte di edificio servita dal lastrico solare, sono tenuti a partecipare alla spesa ex art. 1126 c.c., in proporzione alla quota di comproprietà che i medesimi hanno sull'appartamento di proprietà condominiale", aveva poi operato un diverso calcolo. In particolare, "non si sarebbe avveduta del fatto che tale ripartizione fu effettuata non secondo la regola suddetta, ma in base ai millesimi facenti capo a ciascuno dei condòmini di ambedue i civici in relazione alle unità abitative di proprietà esclusiva".
Un motivo accolto dalla VI Sezione civile che in proposito ha affermato il seguente principio di diritto: "Allorché l'alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale e i partecipanti alla comunione devono perciò contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle, come nella fattispecie per cui è causa, occorrenti per la riparazione del lastrico solare che ad esso funge da copertura, ai sensi dell'art. 1126 c.c., in proporzione al solo valore millesimale dell'unità sita nella colonna sottostante al lastrico".
L'articolo 1126 c.c., infatti, spiega la decisione, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto.
L'obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva, quindi - continua la decisione -, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione.
Del resto, prosegue la Corte, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l'edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l'art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione.
Anche, ad esempio, per le scale o per gli impianti destinati a servire "una parte dell'intero fabbricato", il terzo comma dell'art. 1123 c.c. prevede che le spese restino a carico del solo gruppo dei condomini (e, cioè, dei proprietari degli appartamenti siti nell'edificio) che ne trae utilità: altrimenti, poiché le scale o gli impianti di una parte soltanto del fabbricato sono pure mezzi che danno utilità a parti comuni a tutti i condomini (come il tetto, il cortile unico, la facciata, ecc.), identicamente tutti i condomini dovrebbero sostenere le spese nelle ipotesi di cosiddetto "condominio parziale".
