Condominio, nulla la delibera di spesa che riguarda le mura perimetrali di proprietà esclusiva

È nulla la delibera assembleare che approvi e ripartisca una spesa manutentiva priva di inerenza condominiale perché riguardante bene di proprietà esclusiva, nella fattispecie porzione di mura perimetrali. E', questo, il principio rassegnato dalla Cassazione mediante ordinanza pubblicata il 25 maggio 2022, n. 16953, con cui ha accolto il ricorso, cassato la sentenza gravata e rinviato la causa alla Corte territoriale.

Il caso
Un condomino deduceva la nullità delle delibere assembleari approvative delle manutenzioni alla facciata le cui spese erano state ripartite fra tutti i condòmini sebbene una parte di essa era di proprietà esclusiva. I giudici di appello respingevano l'impugnazione. La Corte territoriale richiamava il rogito con cui il proprietario unico di un edificio aveva alienato l'area sovrastante la soletta di copertura del primo piano ad una società. Sull'area compravenduta la società acquirente aveva acquisito il diritto di edificare più piani i quali sarebbero rimasti di sua esclusiva proprietà. Inoltre, i muri perimetrali sino all'altezza dell'area permanevano in proprietà esclusiva del venditore.
I giudici di appello hanno ritenuto legittima la delibera sul riparto delle spese di rifazione della facciata perché teneva conto dei millesimi acclusi al regolamento contrattuale di condominio. Secondo la Corte territoriale, la facciata, per quanto parzialmente non comune, svolge una funzione strutturale per l'intero stabile per cui alla sua manutenzione devono concorrere tutti i condòmini. Inoltre, i patti rogati non prevedevano che le spese dei muri perimetrali fino alla altezza dell'area dovevano gravare il proprietario esclusivo di detti muri.

Ragioni decisorie
Assumendo violati gli articoli 1123, comma 1, e 1137 Codice civile, il condomino ha proposto ricorso in Cassazione lamentando che l'assemblea non ha potere decisorio sui beni che non costituiscono parti comuni. Né tantomeno ha titolo per imporre l'obbligatorietà e il relativo costo ai condòmini assenti o dissenzienti. Il motivo denunciato è stato ritenuto fondato. Le Sezioni Unite (n. 9839/2021) hanno chiarito che uno dei casi in cui la delibera assembleare debba ritenersi affetta da nullità è quella impossibile nell'oggetto quanto al contenuto decisorio. L'impossibilità giuridica dell'oggetto va valutata in relazione alle attribuzioni dell'organo assembleare. L'assemblea può interessarsi solo della gestione dei beni e servizi comuni sicché non può occuparsi dei beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condòmini o a terzi. Qualsiasi decisione che non afferisca alle parti comuni dell'edificio non può essere adottata con il metodo decisionale maggioritario esigendo, al contrario, l'applicazione del metodo contrattuale basato sull'assenso totalitario. È quindi nulla la delibera assembleare che ha approvato e ripartito una spesa priva di inerenza condominiale proprio perché riguardante beni di proprietà esclusiva. E' erroneo attribuire competenza all'assemblea per le spese di rifacimento della porzione di mura perimetrale di proprietà esclusiva (il cui titolo contrario è consacrato nel rogito). I muri maestri, quelli perimetrali e le facciate di prospetto di un edificio condominiale sono oggetto di proprietà comune (ai sensi dell'articolo 1117 n. 1 Codice civile) sempreché il contrario non si evinca dal titolo. La presunzione di appartenenza al condominio delle parti comuni opera nel caso in cui la parte dell'edificio non sia stata espressamente assegnata in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini mediante un titolo.