Condominio, solo l'unanimità legittima divieti sulle parti esclusive e la fine della comproprietà su quelle comuni
Le decisioni sui limiti al godimento delle proprietà individuali o sullo scioglimento della comunione hanno natura contrattuale
Con due pronunce la Corte di cassazione affronta il tema della rilevanza del regolamento condominiale e delle decisioni assembleari in materia di godimento delle proprietà esclusive dei condomini e di scioglimento della comunione sulle parti che per natura sono comuni. In entrambi i casi alla base della validità delle prescrizioni condominiali deve esserci una determinazione di tipo contrattuale che sottintende cioè l'unanime accordo. Si parla in tal caso di regolamento condominiale contrattuale, fondato sull'unanimità anche non espressa in modo contestuale, come nel caso della sua trascrizione che lo rende vincolante anche per i nuovi acquirenti.
Nel primo caso la Cassazione, con la sentenza n. 38639/2021, afferma che per quanto limitative del diritto di proprietà hanno pieno valore le disposizioni del regolamento condominiale che vietano l'esercizio di alcune attività all'interno delle aree di esclusiva competenza del condomino. In particolare, si tratta del divieto eventualmente presente nel regolamento di condominio che impedisce all'interno delle singole unità abitative lo svolgimento di arti, mestieri, industrie, laboratori, professioni e commercio. La Cassazione ha ritenuto tale divieto pienamente operante contro l'intento di alcuni condomini di destinare le proprie abitazioni all'apertura di una residenza per anziani. I ricorrenti sostenevano che i giudici di merito avevano fatto rientrare in maniera totalmente arbitraria un'attività considerata socio-aasistenziale all'interno delle attività commerciali vietate espressamente dal regolamento condominiale. E precisavano che anche la natura di civile abitazione - che la casa di riposo mantiene - portava a escludere totalmente l'operatività del divieto condominiale. La Cassazione respinge il ricorso dei condomini che contestavano la natura commerciale dell'attività cui il condominio si era opposto ricordando che qualsiasi remunerazione per le prestazioni della casa di riposo fa propendere per la correttezza del loro inquadramento in un'attività imprenditoriale. Appunto, vietata.
Con la sentenza n. 38468/2021 la Corte di cassazione ha annullato la decisione della Corte di appello che, a fronte di una domanda di scioglimento della comunione sull'area comune del cortile di un palazzo non si era limitata a respingere la domanda di alcuni dei comproprietari, ma si era avventurata nel fissare le regole di godimento delle aree destinate al parcheggio da parte dei condomini, compresa la fissazione delle regole di turnazione imposte dalla presenza di una pianta ad alto fusto che non rendeva godibile lo spazio contemporaneamente da parte di tutti i condomini.
La Cassazione nel bocciare la decisione di merito per ultrapetizione ricorda che le regole d'uso delle parti comuni del condominio è materia esclusivamente affidata alla volontà assembleare (a maggioranza) dei partecipanti alla comunione. Decisione assembleare che non può però escludere tout court il singolo condomino dal godimento della cosa comune. Si tratta quindi di determinazioni che non incidono sul diritto proprietario, ma stabiliscono convenzionalmente un modo ordinato di utilizzo delle parti comuni.
Infatti, lo scioglimento della comunione sul cortile condominiale con l'assegnazione in proprietà esclusiva di singole porzioni destinate al parcheggio è decisione che può emergere solo con l'"unanime" volontà contrattuale dei condomini. Questa non è quindi decisione che si possa validamente affidare alla maggioranza dell'assemblea, che non può incidere sui diritti esclusivi dei condomini, ma solo decidere sulle modalità di utilizzo delle aree comuni del cortile anche prevedendo un'eventuale turnazione per l'utilizzo delle stesse. Senza compressione del diritto di proprietà.
