Condominio, vietata l'escavazione nel sottosuolo comune per creare locali ad uso esclusivo

Il condomino privo dell'assenso totalitario non può escavare nel sottosuolo per realizzarvi nuovi locali in quanto assoggetta il bene comune a suo vantaggio attraendolo nella propria sfera dominicale esclusiva. In assenza di titolo che gli attribuisca la proprietà esclusiva, il sottosuolo sul quale insiste l'edificio deve intendersi di proprietà comune per il combinato disposto degli articoli 840 e 1117 c.c. E' la precisazione resa dalla Suprema Corte mediante ordinanza del 19 gennaio 2023, n. 1561.

Il caso
In primo grado un condomino veniva condannato a rimuovere le opere realizzate nel sottosuolo comune e al ripristino dello stato dei luoghi. Nonostante l'interposto appello, la Corte territoriale confermava la pronuncia di prime cure per cui il condomino ricorreva in Cassazione prospettando due motivi di censura.

La decisione
Secondo il ricorrente, il tribunale aveva omesso di considerare che la porzione ricavata nel sottosuolo era destinata all'esclusivo godimento della sua proprietà e pertanto non operava alcuna presunzione di comunione. Inoltre, i condòmini avevano tacitamente assentito alla esecuzione dell'opera interrata e nessun danno era stato arrecato all'edificio. Riteneva, poi, errato il rigetto della domanda di usucapione perché il locale interrato era stato acquisito mediante possesso pubblico e realizzato con titolo abilitativo.
La Cassazione ha reputato inammissibili le doglianze e condiviso i rilievi rassegnati dalla Corte territoriale: a) il condomino non aveva offerto un titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di comunione del sottosuolo; b) l'esecuzione del bene interrato difettava dell'intesa fra il condomino e gli altri partecipanti; c) l'appropriazione di un tratto del sottosuolo non configurava un uso intenso del bene comune; d) erano manchevoli i requisiti per riconoscere l'usucapione stante la natura clandestina del possesso; e) il locale era stato realizzato in forza di titoli edilizi scaduti per cui il comune, in séguito alla segnalazione del condominio, aveva ordinato l'abbattimento. Gli Ermellini hanno ritenuto che la linea motiva seguìta dai giudici di appello si coniugava con la giurisprudenza nomofilattica.

Escavazione illegittima
Oggetto di proprietà comune è, ai sensi dell'articolo 1117, n. 1, c.c., non solo il suolo su cui poggia l'intero edificio, ma anche il sottosuolo, ovvero la zona immediatamente sottostante. Tale disposto, coordinato con l'articolo 840 c.c., implica che il sottosuolo, ovvero la zona situata al disotto della superficie posta alla base dell'edificio, si considera di proprietà condominiale in mancanza di titoli che la attribuiscano in via esclusiva ad uno dei condòmini. Nessun condomino potrà, senza l'assenso degli altri partecipanti, escavare nel sottosuolo per ricavare nuovi locali. Tanto in quanto attrarre la cosa comune nella propria sfera dominicale lede il diritto di comproprietà e priva gli altri partecipanti dell'uso e godimento.
L'opera comporta l'apprensione del bene comune ad esclusivo vantaggio del partecipante che l'ha realizzata. Essendo diretta a sottrarla alla sua naturale destinazione e al godimento di tutti i condòmini, va ritenuta vietata. Integra un atto di disposizione del bene volto a sostituire al diritto condominiale un diritto esclusivo del singolo che l'ha posta in essere. Crea, perciò, un diritto reale antitetico al regime di comunione.
Il sottosuolo in realtà non è annoverato fra i beni comuni dell'articolo 1117 c.c. Tuttavia, l'elencazione non è tassativa (perciò non esaustiva) sicché il sottosuolo, nonostante il silenzio della norma, si reputa comune salvo titolo contrario. L'articolo 840 c.c. sancisce che la proprietà del suolo si estende al sottosuolo: la proprietà comune del suolo attrae anche il sottosuolo la cui funzione è quella di fornire sostegno e stabilità all'edificio.