Contratti: sul preliminare di vendita di bene in comunione

Contratto - Preliminare di vendita di bene in comunione - Fallimento di uno dei promittenti venditori anteriormente alla stipula del preliminare – Esperibilità dell'azione ex art. 2932 cod. civ. nei confronti degli altri promittenti – Esclusione.
In tema di contratto preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, qualora uno dei promittenti venditori sia stato dichiarato fallito anteriormente alla stipula del preliminare la relativa dichiarazione di volontà è invalida, pertanto deve escludersi che l'accordo si sia concluso, ovvero che il promissario acquirente possa agire ex art. 2932 cod. civ. nei confronti dei restanti promittenti, in quanto, in mancanza di prova contraria, le singole manifestazioni di volontà dei contraenti non hanno specifica autonomia perché destinate a fondersi in un'unica dichiarazione negoziale sul presupposto che il bene costituisca un “unicum” inscindibile.
•Corte cassazione, sezione VI - 2, decreto 2 febbraio 2015 n. 1866

Contratto - Preliminare di vendita di bene indiviso considerato come un “unicum” inscindibile - Difetto originario o sopravvenuto relativo alla manifestazione di volontà di alcuno dei promittenti - Inammissibilità dell'azione ex art. 2932 c.c. del promissario acquirente nei riguardi soltanto degli altri promissari.
Nel caso di preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, dovendosi presumere - in difetto di elementi, desunti dal tenore del contratto, che siano idonei a far ritenere che con esso siano state assunte (anche contestualmente) dai comproprietari promittenti distinte autonome obbligazioni aventi ad oggetto il trasferimento delle rispettive quote di comproprietà - che il bene sia stato considerato dalle parti come un “unicum” giuridico inscindibile, si deve ritenere che i promittenti venditori si pongano congiuntamente come un'unica parte contrattuale complessa e che, dunque, le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno di essi siano prive di una specifica autonomia e destinate invece a fondersi in un'unica manifestazione negoziale; con la conseguenza che, qualora una di dette manifestazioni manchi, o risulti viziata da invalidità originaria, o venga caducata per una qualsiasi causa sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa alla stipulazione del contratto definitivo, ma anche la possibilità che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale ai sensi dell'art. 2932 c.c., restando, pertanto, escluso che il promissario acquirente possa conseguire la sentenza ai sensi di detta norma nei confronti di quello (o di quelli) tra i comproprietari promittenti, dei quali esista e persista l'efficacia della relativa manifestazione negoziale preliminare.
•Corte di cassazione, sezione II, sentenza 2 ottobre 2014 n. 20853

Contratto – Preliminare avente a oggetto la vendita di bene comune indiviso – Insorgenza di un'obbligazione solidale passiva - Sopravvenuto fallimento di uno dei promittenti venditori - Dichiarazione del curatore di scioglimento del contratto ex art. 72 della legge fall. - Obbligazioni restitutorie - Solidarietà passiva.
In tema di contratto preliminare di vendita di un bene immobile considerato come un “unicum” inscindibile, sussistono i presupposti dell'obbligazione solidale passiva, ex artt. 1292 e 1294 cod. civ., e cioè la pluralità dei soggetti, l'identità della prestazione cui essi sono tenuti e l'identità della fonte dell'obbligazione non rilevando la eventuale disparità delle singole quote, la quale concerne solamente il rapporto interno tra i debitori, e non anche quello esterno con i creditori. Ne consegue che, se fallisce uno dei comproprietari promittenti venditori e il curatore dichiara lo scioglimento del contratto preliminare ex art. 72, quarto comma, della legge fall., ciascuno dei promittenti venditori “in bonis” è tenuto per intero alle restituzioni dovute.
•Corte cassazione, sezione I , sentenza 24 luglio 2009 n. 17405

Contratto – Contratto preliminare di vendita di bene immobile indiviso considerato come un “unicum inscindibile” - Obbligazione di trasferire la proprietà - Natura collettiva - Configurabilità.
Qualora sia stato promesso in vendita un immobile indiviso considerato nel contratto come un “unicum inscindibile”, ciascuno dei promittenti si impegna non soltanto a prestare il consenso relativo al trasferimento della quota di comproprietà di cui è rispettivamente titolare ,ma si obbliga anche a promettere il fatto altrui, cioè la prestazione del consenso da parte degli altri. Peraltro, tale obbligazione, che ha natura collettiva, non è solidale, non potendo operare il principio stabilito dall'art.1292 cod. civ., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l'intero e l'adempimento dell'uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri.
•Corte cassazione, sezione II, sentenza 20 marzo 2006 n. 6162