Contratto " verbale" di locazione nullo, anche se denunciato per iscritto all'agenzia delle entrate

È noto come il contratto di locazione debba rivestire la forma scritta a pena di nullità e debba essere registrato all'Agenzia delle Entrate. L'inosservanza di tali requisiti impedisce anche la convalida dello sfratto in caso di morosità del conduttore, obbligando la parte locatrice ad avviare il procedimento ordinario locatizio ex art. 447 bis c.p.c.

Nel caso in oggetto tuttavia si è posta una questione singolare che si esamina di seguito.

a) La fattispecie: contratto di locazione in forma "verbale" denunciato all'Agenzia delle Entrate.

Successivamente avevano provveduto alla sola "denuncia" dello stesso contratto all'Agenzia delle Entrate, utilizzando i formulari dalla stessa predisposti, ma senza mai redigere il contratto in forma scritta.

Nel corso degli anni sono emerse notevoli criticità strutturali che hanno messo a rischio la stessa staticità dell'immobile e l'occupante, nonostante le ripetute richieste dei proprietari, si è sempre rifiutato di rilascialo spontaneamente.

Vista l'inutilità di ogni tentativo bonario, i proprietari si sono trovati costretti a rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per ottenere la liberazione dei locali, per esimersi dalle comprensibili responsabilità e per limitare il notevole danno economico prodotto dalla perdurante occupazione abusiva, che paralizzava ogni tipologia di intervento edilizio.

b) Rinnovo del contratto e applicabilità della L. 431/98

È stato quindi introdotto un giudizio con rito speciale locatizio ex art. 447 bis c.p.c., in cui i ricorrenti hanno affermato la nullità del contratto e la conseguente occupazione senza titolo, chiedendo la condanna dell'occupante al rilascio immediato.

Nella risoluzione della fattispecie è stato anzitutto necessario individuare la disciplina giuridica applicabile, trattandosi di contratto originato prima dell'entrata in vigore della L. 431/1998.

Ebbene il Giudice ha individuato (e ritenuto provato) il periodo di conclusione del contratto nei termini seguenti:

"la denuncia di contratto verbale di locazione ed affitto di beni immobili, registrato in data 30.11.1998 (doc. 1), pur non potendo assumere efficacia probatoria della concreta data di costituzione del rapporto locativo tra le parti, costituisce un elemento di valutazione del fatto storico rappresentato e fornisce un preciso arco temporale dello stesso, documentato dalla pubblica amministrazione in cui si desume che il contratto, precedentemente costituito in forma verbale, sia stato registrato riportando quale durata del contratto il periodo dal 11.11.1998 al 10.11.1999. "(Pag. 5, sentenza in commento)

Tuttavia, sebbene concluso originariamente in data anteriore all'entrata in vigore della legge n. 431 del 1998, il contratto de quo è stato rinnovato successivamente, come pacificamente ammesso dalle parti.

La suddetta legge all'art. 1) impone la forma scritta a tutti i contratti di locazione stipulati

dopo il 30 dicembre 1998, e al comma 6 dell'art 2) afferma l'applicabilità della disciplina ai

"contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente".

c) La nullità del contratto e la conseguente occupazione senza titolo

Sulla scorta del pacifico rinnovo dell'accordo (sempre verbale) successivo all'entrata in vigore della L. 431/1998, il Giudice del Tribunale di Lodi ha sancito la "conseguente nullità del contratto di locazione a partire da quel momento, in quanto contratto concluso in forma orale", nei seguenti termini:

"l'art. 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998 impone per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo il requisito della forma scritta ad substantiam. Secondo un orientamento consolidato della giurisprudenza - trattandosi di nullità assoluta, deducibile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale – la sussistenza del suddetto vizio comporta l'obbligo per l'occupante di procedere alla restituzione dell'immobile illegittimamente detenuto." (Pag. 6, sentenza in commento)

d) Irrilevanza della denuncia all'Agenzia delle Entrate e della registrazione annuale

Come già affermato dalla Corte di Cassazione, a nulla vale eccepire l'avvenuta denuncia e la registrazione annuale del contratto verbale all'Agenzia delle Entrate.

Tale adempimento rileva unicamente a fini fiscali-amministrativi, ma non sana affatto la nullità del contratto dal punto di vista civilistico. "Inoltre, la sola registrazione del contratto di locazione verbale effettuata presso l'Agenzia delle Entrate (doc. 1) non basta a soddisfare il requisito della forma scritta imposto dalla l. n. 431/1998, non potendo riconoscersi alcuna efficacia, sul versante squisitamente civilistico, alla denuncia operata unilateralmente dalla parte interessata alla pubblica amministrazione (Cass. civ., sez. III, 23 aprile 2020, n. 8111). (Pag. 6, sentenza in commento) .In conclusione, poiché "nessun valore può riconoscersi al contratto verbale intercorso tra le parti", il Giudice del Tribunale di Lodi ha condannato l'occupante a rilasciare l'immobile entro 60 giorni dalla comunicazione della sentenza e alla refusione delle spese legali in favore dei ricorrenti.

*a cura dell' Avv. Pier Antonio Rossetti SLR – Studio Legale Rossetti – Diritto Immobiliare

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