Costruttore esente spese: violato il Codice del consumo

Deve ritenersi vessatoria, pertanto nulla, in base all’l’ordinanza 20007/2022 della Suprema corte depositata ieri. Rispetto ad una previsione che ha costituito prassi consolidata per anni, fino alle pronunce di legittimità 5975/2004 e 16321/2016, inserisce nel ragionamento giuridico il rispetto del Codice del consumo.

È pacifico che l’autonomia negoziale del costruttore possa anche prevedere la scelta nel regolamento di esentare totalmente o parzialmente dall’obbligo di partecipare alle spese condominiali solo alcuni proprietari ma è altrettanto vero che questi ultimi non sono da ritenersi comproprietari del bene alle cui spese non partecipano.

Il caso, qui, però, è diverso: il costruttore non paga le spese degli immobili invenduti e la conseguenza è che l’acquirente se ne accolla il pagamento finché tutti gli appartamenti non siano stati acquistati. I giudici di legittimità riconoscono la violazione del Codice del Consumo, articolo 33 perché «la clausola provoca un significativo squilibrio» non ex se negli obblighi di contribuzione derivanti dagli articoli 1118 e 1123 Codice civile, ma «dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli articoli 1476 e 1498 Codice civile, dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente».

La clausola di esonero non sarà considerata vessatoria solo qualora il costruttore fornisca la prova che la stessa abbia formato oggetto di specifica trattativa con il condomino-acquirente-consumatore. Inoltre, quest’ultimo deve aver ricevuto in cambio un pari vantaggio patrimoniale a seguito dell’accollo delle spese condominiali di spettanza del costruttore per le unità non vendute. Quando ciò non sia comprovabile, la clausola deve considerarsi vessatoria e quindi nulla e/o inefficace per contrasto con le norme del Codice del consumo.