Costruttore esente spese: violato il Codice del consumo

Deve ritenersi vessatoria, pertanto nulla, in base all’articolo 33 del Codice del consumo, la clausola del regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore dello stabile, che esonera dal pagamento delle spese condominiali quest’ultimo, relativamente agli appartamenti invenduti, senza un limite temporale, esonerandolo totalmente e senza che l’importo di cui si faccia carico il compratore sia specificato nel contratto di compravendita. Di particolare rilevanza perciò l’ordinanza 20007/2022 della Suprema corte depositata ieri. Rispetto ad una previsione che ha costituito prassi consolidata per anni, fino alle pronunce di legittimità 5975/2004 e 16321/2016, inserisce nel ragionamento giuridico il rispetto del Codice del consumo.

È pacifico che l’autonomia negoziale del costruttore possa anche prevedere la scelta nel regolamento di esentare totalmente o parzialmente dall’obbligo di partecipare alle spese condominiali solo alcuni proprietari ma è altrettanto vero che questi ultimi non sono da ritenersi comproprietari del bene alle cui spese non partecipano.

Il caso, qui, però, è diverso: il costruttore non paga le spese degli immobili invenduti e la conseguenza è che l’acquirente se ne accolla il pagamento finché tutti gli appartamenti non siano stati acquistati. I giudici di legittimità riconoscono la violazione del Codice del Consumo, articolo 33 perché «la clausola provoca un significativo squilibrio» non ex se negli obblighi di contribuzione derivanti dagli articoli 1118 e 1123 Codice civile, ma «dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli articoli 1476 e 1498 Codice civile, dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente».

La clausola di esonero non sarà considerata vessatoria solo qualora il costruttore fornisca la prova che la stessa abbia formato oggetto di specifica trattativa con il condomino-acquirente-consumatore. Inoltre, quest’ultimo deve aver ricevuto in cambio un pari vantaggio patrimoniale a seguito dell’accollo delle spese condominiali di spettanza del costruttore per le unità non vendute. Quando ciò non sia comprovabile, la clausola deve considerarsi vessatoria e quindi nulla e/o inefficace per contrasto con le norme del Codice del consumo.