Criteri, titoli, vendite: come difendere le servitù

Sono tante le liti legate all’esistenza delle servitù, diritto di godimento reale per cui un proprietario può accedere al suo bene, chiamato dominante, passando per la proprietà di un altro, detta servente. Accade spesso, infatti, che la servitù sia contestata, turbata o ostruita, soprattutto al momento del passaggio di proprietà, dato che la servitù segue le sorti del bene (quindi viene trasferita automaticamente con esso anche se l’atto di vendita non lo specifichi) mentre non può concedersi in uso o locazione.

L’articolo 1079 del Codice civile prevede che si possa agire in giudizio per far riconoscere l’esistenza del diritto, far cessare impedimenti o disturbi, chiedere la rimessione in pristino, oltre a ottenere un risarcimento del danno. Dimostrare di averne il diritto non è sempre agevole ma la giurisprudenza scioglie i nodi più controversi.

Le prove
Quando si chiede di accertare l’esistenza di una servitù, o di costituirla in via coattiva, la domanda riguarda un diritto di cui la proprietà del fondo dominante è solo un presupposto legittimante, per cui la si potrà provare anche per presunzioni senza produrre il titolo di acquisto o fornire la probatio diabolica (Cassazione, 15116/2021). Parimenti, mentre a chi agisca con negatoria per far accertare l’inesistenza della servitù pretesa da terzi basterà dimostrare di essere proprietario del terreno gravato dal vincolo, chi lo vanti dovrà provare di averne diritto (Tribunale di Torino, 2914/2020).

Qualora, invece, il titolare del fondo servente ostacoli, condizioni o renda più gravosa la servitù, il rimedio sarà quello delineato dall’articolo 1067 del Codice civile (Tribunale di Reggio Calabria, 461/2020). Ma per avere i danni causati da modifiche tese a intralciare l’esercizio della servitù - si pensi all’apposizione sulla via di transito di un cancello largo più della sua metà - andrà provato, con indagini, l’effettivo inasprimento del passaggio (Cassazione, 11878/2021).

Nelle servitù di scarico, tuttavia, non è considerato un aggravio l’adeguamento delle modalità di sversamento delle acque alle sopravvenute esigenze igienico-sanitarie, cui consegua la necessità di accesso periodico al fondo servente per provvedere alle operazioni di spurgo del pozzetto (Corte d’appello di Taranto, 95/2020).

Va tenuto presente, poi, che scatterà una servitù coattiva di passaggio anche a favore di un fondo non intercluso se - a prescindere da esigenze di agricoltura e di industria - se ne ravvisi l’inaccessibilità da parte di una persona portatrice di handicap o con ridotta capacità motoria, oppure per garantire a qualsiasi soggetto le insopprimibili esigenze abitative (Tribunale di Brescia, 275/2020).

Frequente motivo di lite è l’alienazione di terreni gravati o beneficiari di servitù, visto che, per il principio di ambulatorietà, alienando un fondo si trasferiscono automaticamente le servitù ad esso inerenti. E questo, sia chiaro, anche se il contratto non lo sancisca, purché sia trascritto il titolo originario di costituzione del vincolo. Ovvio che, senza trascrizione, la servitù sarà opponibile solo se menzionata nell’atto di acquisto (Corte di appello di Napoli, 2123/2020).

Le utenze
Considerate le particolari finalità, la servitù di gasdotto può essere costituita coattivamente dietro domanda dell’esercente il servizio di distribuzione e non del proprietario del fondo interessato all’erogazione (articolo 3, legge 154/2016). Situazioni in cui, praticamente, il fondo dominante non andrà individuato in quello dell’utente somministrato ma nello stesso impianto di distribuzione (Cassazione, 18011/2021).

Ancora, va sopportato il transito del personale dell’esercente il servizio di telefonia che provi di dover accedere a un fondo per effettuare l’istallazione, la riparazione o la manutenzione degli impianti di rete. Del resto, il decreto legislativo 259/2003 stabilisce che i fili o i cavi senza appoggio possono passare al di sopra delle proprietà private anche senza il consenso dei rispettivi titolari (Cassazione, 4517/2021).

Le indicazioni dei giudici

Il riparto
Se il proprietario del fondo servente, per riaverne la piena disponibilità, contesti la servitù vantata dal terzo e agisca con negatoria, potrà limitarsi a provare la titolarità del terreno. Chi vanti il vincolo, invece, dovrà dimostrare di averne il diritto, in virtù di un rapporto di natura obbligatoria o reale
Tribunale di Torino, sentenza 2914 del 9 settembre 2020

La presunzione
La domanda per accertare l’esistenza della servitù o costituirla in via coattiva riguarda un diritto di cui la proprietà del fondo dominante è solo un presupposto legittimante, che si può quindi provare anche in via presuntiva senza allegare il titolo d’acquisto o dare la probatio diabolica.
Cassazione, ordinanza 15116 del 31 maggio 2021

La vendita
Con la vendita del fondo dominante si trasferiscono le servitù attive ad esso inerenti anche se l’atto d’acquisto non lo sancisca, sempre che sia trascritto il titolo originario di costituzione del vincolo. Altrimenti, per l’opposizione ai successivi acquirenti, va inserita una specifica menzione.
Corte appello di Napoli, sentenza 2123 del 12 giugno 2020

I danni
Per esser risarciti dei danni derivanti da modifiche con cui il proprietario del fondo servente abbia reso più difficoltoso l’esercizio della servitù (ad esempio mettendo sulla strada di passaggio un cancello che occupi più della metà della sua larghezza) va provato, con accertamenti, l’aggravio.
Cassazione, ordinanza 11878 del 6 maggio 2021

Disabilità
Può scattare la costituzione di servitù coattiva di passaggio a favore di fondo non intercluso quando, a prescindere da esigenze di agricoltura e industria, si accerta la sua inaccessibilità da parte di una persona con handicap o ridotta capacità motoria o a tutela di necessità abitative.
Tribunale di Brescia, sentenza 275 del 7 febbraio 2020