Danni derivanti al proprietario per effetto dell'occupazione senza titolo di un bene immobile

Le Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione hanno risolto l'annoso contrasto giurisprudenziale inerente la qualificazione dei danni derivanti al proprietario per effetto dell'occupazione senza titolo di un bene immobile, da parte di terzi (sentenza n. 33645 del 15.11.22).

Tra l'orientamento giurisprudenziale più rigoroso, che poneva a carico del proprietario rigidi oneri probatori in ordine ai danni risarcibili (c.d. teoria causale del danno, richiamata in varie pronunce della III Sez. Civ. della Corte di Cassazione), intesi come fatti diversi e distinti rispetto alla mera privazione del godimento e della disponibilità del bene immobile e quindi necessitanti di prova specifica e quello, invece, più elastico,che, in ossequio alla c.d. teoria normativa del danno (sviluppata dalla II Sez. Civile),riconosceva, nel fatto stesso dell'illegittima occupazione, la causazione di un danno al proprietario, dovuto alla privazione dei suoi diritti, per la cui risarcibilità non venivano richiesti oneri probatori ulteriori rispetto a quello dell'illecita occupazione, spettando poi al Giudice la relativa liquidazione equitativa, ha prevalso quest'ultimo, seppure con dei minimali accorgimenti.

Con la sentenza in commento, le Sezioni Unite hanno mediato tra le due contrapposte teorie, statuendo che il danno subito dal proprietario per effetto della perdita temporanea del bene immobile, illegittimamente occupato da terzi, sia da qualificarsi come "dannopresunto" o "danno normale" rappresentato dalla privazione delle relative facoltà di godimento (sia diretto, che indiretto), la cui quantificazione può essere svolta anche in via equitativa dal Giudice, assumendo come parametro il canone locativo di mercato. Solo incaso di specifica contestazione dell'occupante, convenuto in giudizio, sul proprietario graverà l'onere di provare, anche attraverso presunzioni e nozioni di comune esperienza,l'uso del bene che avrebbe potuto effettuare in mancanza dell'illecita occupazione.

Per quanto riguarda, invece, il danno da mancato guadagno, le Sezioni Unite hanno confermato che, ai fini di una relativa risarcibilità, sul proprietario grava l'onere probatorio di dimostrare che, in mancanza dell'occupazione, avrebbe potuto concedere il godimento dell'immobile a terzi ad un canone superiore rispetto a quello ordinario di mercato, o che avrebbe potuto venderlo ad un prezzo maggiore rispetto al valore di mercato.

*a cura di Avv. Gianandrea Rosati, Patrocinante in Cassazione

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