È automatico il danno in caso di occupazione illegittima di immobile

In caso di occupazione senza titolo di immobile, il danno subìto dal titolare usurpato è in re ipsa, vista la perdita della disponibilità del bene e la conseguente impossibilità di conseguirne un'utilità, anche solo potenziale. Lo marca il Tribunale di Milano, con sentenza n. 11472 del 19 ottobre 2016. Muove il caso, la decisione del proprietario di un appartamento di ricorrere al giudice per ottenere la risoluzione per grave inadempimento del contratto di locazione ad uso commerciale stipulato, oralmente, con un uomo che, ormai da tempo, aveva smesso di pagare i canoni.

Di qui, la richiesta di condanna dell'inquilino al pagamento dei ratei insoluti ed al ristoro di una somma reclamata a titolo di indennità per occupazione senza titolo. Domande accolte. Il contratto, spiega il giudice, anche se orale, era senz'altro valido, non applicandosi ai contratti di locazione per uso non abitativo la disciplina dettata per le locazioni abitative (art. 1 L. 431/98). Né, prosegue, potrebbe comminarsi all'accordo in questione, poiché stretto prima dell'entrata in vigore della L. 311/04 (finanziaria 2005) la sanzione della nullità prevista, per i contratti non registrati, dall'art. 1 co. 346 (dedicato a redditi immobiliari e lotta al sommerso), trattandosi di disciplina applicabile soltanto agli atti successivi alla sua entrata in vigore. Ed è noto, inoltre, come il mancato pagamento del canone, specialmente se protratto per un considerevole lasso temporale, integri, un inadempimento grave e, pertanto, idoneo, ai sensi dell'art. 1455 c.c., a giustificare la risoluzione del contratto (Corte d'Appello di Milano, 180/16). Così, quanto ai fatti di causa, il Tribunale rileva che – se è vero che il pagamento del canone costituisce la principale obbligazione gravante sul conduttore – l'eventuale sospensione del pagamento, sarebbe legittima «solo nel caso in cui venga totalmente a mancare la controprestazione».

Del resto, si legge in sentenza, non va dimenticato che la sospensione della controprestazione può ritenersi «legittima solo se conforme a lealtà e buona fede, costituendo un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio della prestazione e configura un inadempimento contrattuale». A confermarlo, è altresì la giurisprudenza di legittimità, ferma a sostenere come – sebbene sia legittimo sospendere i pagamenti nell'ipotesi di impossibilità totale del godimento del bene locato (Cass. 8637/16) – al conduttore non sia, invece, consentito astenersi dal versare il canone o ridurne arbitrariamente l'importo, in caso di diminuita possibilità di godimento del bene, anche se ipoteticamente causata da fatto del locatore (Cass. 13887/11). Si motiva su questi assunti, allora, la decisione del giudice milanese di dichiarare la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione, con contestuale condanna dell'inquilino al rilascio del bene ed al pagamento, oltre che dei canoni insoluti, anche di un'indennità per averlo occupato senza titolo. Indennità spettante in re ipsa al prorietario usurpato, conclude, per via del danno subìto – quantificabile in rapporto al valore del cespite (Cass. 9137/13) – legato alla perdita della disponibilità del bene e all'impossibilità di conseguirne l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile (Cass. 5028/11).

Tribunale di Milano - Sentenza n. 11472 del 19 ottobre 2016