Immobili

È legittima l'apertura di un nuovo ingresso sulle scale a servizio di un appartamento

Secondo il Tribunale di Roma l'opera non costituisce una innovazione poiché tale nozione è riferita alle modificazioni materiali che alterano l'entità sostanziale o immutano la destinazione del bene

di Fulvio Pironti


L'apertura di una porta realizzata da un condomino nel muro della tromba scale costituisce una modificazione consentita della cosa comune a norma dell'articolo 1102 del codice civile. E' il principio affermato dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 7159 del 10 maggio 2022.

Il caso - Un condominio citava due condòmini dinnanzi al tribunale capitolino al fine di accertare l'illegittimità della nuova apertura realizzata per accedere al loro appartamento. I due comproprietari avevano frazionato la propria unità abitativa in due distinti appartamenti. Dopodiché avevano creato un ingresso sul pianerottolo della tromba scale per consentire l'accesso al nuovo appartamento risultante dal frazionamento. Il condominio chiedeva il ripristino dello stato preesistente in quanto la creazione del secondo ingresso, delimitato dalla nuova porta, pregiudicava il decoro architettonico e, occupando una porzione del cavedio attraversato dai tubi, ledeva l'articolo 1102 del codice civile. Perciò ostacolava ai restanti condòmini di esercitare il pari uso della cosa comune.
Si costituiva uno dei due comproprietari deducendo che la nuova apertura non impediva l'utilizzo del cavedio attraversato dai tubi strumentali ai servizi condominiali. Inoltre, l'opera era rispettosa dei limiti dettati dall'articolo 1102 del codice civile e non ledeva alcun decoro.

La motivazione - L'oggetto del giudizio è incentrato sulla conformità dell'intervento eseguito, ovvero l'apertura della porta sul pianerottolo tesa a consentire l'accesso all'unità immobiliare scaturente dal frazionamento dell'originario immobile. Secondo il giudicante, l'opera non costituisce una innovazione poiché tale nozione è riferita alle modificazioni materiali che alterano l'entità sostanziale o immutano la destinazione del bene. Al contrario, l'opera realizzata integra un utilizzo più intenso del bene comune consentito nei limiti in cui non si alteri la destinazione della cosa comune e non si impedisca agli altri condòmini di farne uso secondo il proprio diritto.

Mediante la disposta consulenza tecnica, il tribunale ha acclarato che il condominio non ha subìto alterazioni del decoro né pericoli per la stabilità dell'edificio. La porta è stata realizzata nel muro che divide il pianerottolo dall'appartamento. Il muro contiene una intercapedine attraversata da tubi destinati ai servizi condominiali che si elevano dal pianterreno fino all'ottavo piano. L'intercapedine è ispezionabile mediante apertura presente all'interno dell'appartamento oggetto di causa. La creazione del nuovo ingresso ha compresso lo spazio riservato al passaggio dei tubi (nella misura del 71%).

E' stato accertato che l'esecuzione dell'opera ha limitato la possibilità per il condominio di utilizzare il cavedio per il passaggio di ulteriori cavi e tubature. Ciò ha comportato la necessità di utilizzare l'apertura presente nell'appartamento oggetto di causa per eventuali manutenzioni. Lo spazio residuo consente il passaggio dei cavi allocati (il cui corso è stato deviato senza che ciò abbia comportato disservizi condominiali) e per quelli in futuro.

In conclusione, il decidente ha affermato che l'opera realizzata è legittima. Ciò in quanto lo spazio condominiale costituito dall'intercapedine, sebbene occupato in misura nient'affatto minimale, non esclude e non limita l'utilizzo da parte del condominio e dei restanti condòmini. Da sempre tale spazio viene utilizzato esclusivamente per il passaggio dei tubi e cavi condominiali per cui è inimmaginabile un diverso utilizzo. Non incidendo l'apertura della porta sulla facoltà di utilizzo del bene, il tribunale ha ritenuto rispettati i limiti imposti dall'articolo 1102 del codice civile.

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