È legittimo realizzare un box nel sottosuolo del giardino esclusivo

L’autorimessa interrata nel sottosuolo di un giardino esclusivo costituisce, quale pertinenza ad uso privato collegata all’unità abitativa, una alternativa alle tradizionali tipologie di garages e posti auto. È una soluzione salva-spazio, ragione per la quale negli ultimi anni si sta sempre più diffondendo.

L’importante questione esaminata dal Tribunale di Cassino (sentenza 615/2022) affronta il diritto del condomino a poter realizzare una autorimessa nel sottosuolo del giardino di sua esclusiva proprietà.

Un condomino conveniva dinnanzi al tribunale cassinate il condominio per accertare il diritto a realizzare una autorimessa interrata nel giardino di sua esclusiva proprietà, sostenendo che la realizzazione del manufatto interessava il sottosuolo di un giardino esterno al plesso condominiale, né era ravvisabile alcuna interferenza con i muri maestri. Aggiungeva che il diritto direalizzare l’autorimessa al disotto del giardino, sul cui soprassuolo e sottosuolo non insistevano porzioni dell’edificio, era disciplinato dall’articolo 840 del Codice civile. Il diritto, inoltre, sussisteva anche se la natura del muro di recinzione del giardino era condominiale. Il condominio, costituitosi, si opponeva alla realizzazione della autorimessa.

Il Tribunale di Cassino, dando ragione al condomino, ha preliminarmente escluso la natura condominiale del muro di recinzione del giardino di proprietà esclusiva del condomino in quanto, per le sue oggettive caratteristiche strutturali, è funzionale ad una sola parte dell’immobile oggetto di autonomo diritto di proprietà. Il giardino di proprietà esclusiva, identificato con particella catastale, non è legato da destinazione di servizio rispetto al condominio sicché viene meno il presupposto della presunzione di condominialità sancita dall’articolo 1117 del Codice civile. Il muro nel quale il condomino intende creare un varco (per consentire l’accesso del veicolo) non contiene né delimita il plesso condominiale poiché sorge oltre il giardino esclusivo.

Il Tribunale ha anche esaminato e respinto i motivi riguardanti il decoro dell’edificio, dato che il varco previsto nella Dia protetto da una porta avente caratteristiche identiche al muro di recinzione. Inoltre,il giardino non è interessatodalle fondazioni dello stabile condominiale, né da altre opere di pertinenza del condominio. È stato poi evidenziato che il legislatore con la legge Tognoli (122/1989) ha incentivato, in favore di proprietà individuali e collettive, la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne siano sprovviste dando la possibilità di creare tali ambienti nel sottosuolo degli stabili o nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne.