È solo annullabile il riparto spese con i millesimi errati

Il semplice errore non inficia del tutto il valore del deliberato assembleare. È perciò annullabile e non nulla la delibera di approvazione del bilancio condominiale che nel riparto delle spese di riscaldamento, e solo in relazione a quelle, ha applicato tabelle millesimali sbagliate, con un totale superiore a mille. La conseguenza è che tutti conteggi pregressi restano validi. Questo il principio affermato dalla Cassazione nella recente sentenza 8185/2022.

A rivolgersi alla Suprema corte era stata una condomina che aveva impugnato la pronuncia di appello secondo la quale, appunto, non si era in presenza di più deliberati nulli nonostante contenessero il vistoso errore.

Le delibere si limitavano a recepire integralmente i bilanci preventivi e consuntivi redatti dall’amministratore senza menzionare conteggi o verifiche di ripartizione matematica delle spese di riscaldamento, pertanto l’assemblea - secondo la Corte territoriale - era semplicemente incorsa in un errore derivante dal fatto che ad alcuni condòmini erano stati attribuiti un maggior numero di millesimi in conseguenza delle modifiche apportate alle loro unità immobiliari. Aggiungendo millesimi in più, il calcolo complessivo risultava errato e superiore a mille. Errore però che non modificava il criterio di ripartizione stabilito dal regolamento di natura contrattuale, cioè predisposto dal costruttore originario e acquisito nei rogiti dei condòmini acquirenti degli immobili.

L’errore si era trascinato per 12 anni ma non era possibile impugnare tardivamente le delibere come aveva fatto la condomina ricorrente perché i deliberati non erano nulli e quindi impugnabili sempre ma annullabili ed il termine per l’impugnazione era già decorso. Tra l’altro le spese ordinarie e straordinarie erano state ripartite correttamente in base alle originarie tabelle allegate al regolamento contrattuale.

La pronuncia si sofferma altresì sulle cause di annullabilità e nullità alla luce della sentenza della Cassazione a Sezioni unite 9839/2021 che, volendo favorire la stabilità delle decisioni assembleari, ha limitato a rari casi specifici (mancanza degli elementi costitutivi essenziali, contrarietà alla legge, impossibilità giuridica dell’oggetto e modifiche dei criteri di ripartizione stabiliti dalla legge valevoli anche per il futuro) la nullità dei deliberati condominiali. Nonostante la prolungata adozione di un criterio sbagliato di ripartizione delle sole spese per il riscaldamento - concludono i giudici di legittimità - non si rientra, nel caso in esame, in alcuna delle previsioni di nullità.