Esame avvocato/3: il caso di civile, l'installazione del ripetitore sul lastrico solare

Si parte con la simulazione dei casi pratici utili alla preparazione all'esame di avvocato. Il primo appuntamento dedicato al civile prende spunto da una recente decisione della Corte di Cassazione, sezioni Unite civili, sentenza del 30 aprile 2020 n. 8435 , pubblicata sul settimanale «Guida al Diritto n. 34/35 , 8 agosto 2020, pagaina 42 e seguenti.

Qualche avvertenza utile per il lettore

e una questi0ne condominiale "sotto la lente"

Prima di passare all'esame degli arresti giurisprudenziali della Suprema corte alcune precisazioni di rito. Per prima cosa dobbiamo precisare che questa agile rubrica non intende sostituirsi alla complessa preparazione per l’esame di Stato, mira però a suggerire una serie di spunti di riflessione su argomenti che si reputa debbano essere meglio focalizzati in vista delle prove scritte.

La rubrica sui casi, dunque, si prefissa l’obiettivo di segnalare una serie di arresti giurisprudenziali dai quali poter trarre elementi per meglio esercitarsi a sviluppare il ragionamento giuridico da porre alla base delle tre prove scritte nelle quali l’aspirante Avvocato deve cimentarsi.

La prima decisione da analizzare riguarda una questione in materia di Diritto Civile e precisamente si propone di analizzare il complesso tema del quorum deliberativo nel caso di autorizzazione alla installazione di un ripetitore su lastrico solare condominiale.

Il caso, molto frequente nella pratica, è stato affrontato e risolto, così dirimendo un annoso conflitto giurisprudenziale, dalla Suprema Corte di cassazione a sezioni Unite in una recentissima sentenza ed è lo spunto, non solo per riflettere sulle deliberazioni condominiali e sulle maggioranze, di volta in volta richieste, ma anche sul tipo di contratto che può essere stipulato e precisamente o un contratto a effetti reali ovvero ad effetti obbligatori e cioè un contratto atipico di concessione ad eadificandum di natura personale, questo determinando differenti conseguenze sul quorum deliberativo.

SCHEDA 1: I CASI DI CIVILE -
Installazione ripetitore su lastrico solare:
natura del contratto e quorum deliberativo

1) La sentenza in esame: Corte Suprema di cassazione, sezioni Unite Civili, sentenza del 30 aprile 2020 n. 8435 (in «Guida al Diritto» n. 34/35 8 agosto 2020, pag. 42 e ss.)

2) La questione giuridica

Se è necessario il consenso di tutti i partecipanti, ai sensi dell’articolo 1108, comma III, del Cc per l’approvazione del contratto col quale un condominio conceda in godimento a un terzo, dietro il pagamento di un corrispettivo, il lastrico solare, o altra idonea superficie comune, allo scopo precipuo di consentirgli l’installazione di infrastrutture ed impianti (nella specie, necessari per l’esercizio del servizio di telefonia mobile), che comportino la trasformazione dell’area, riservando comunque al detentore del lastrico di acquisire e mantenere la proprietà dei manufatti nel corso del rapporto come alla fine dello stesso.

3) Riferimenti normativi: articoli 812, 934, 1108 e 1120 del Cc

4) Le possibili interpretazioni

Natura giuridica (ambivalente) del contratto di installazione di ripetitore di telefonia mobile su di un lastrico solare

Il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità e il godimento dell’impianto, e asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto a effetti reali, sia attraverso un contratto a effetti personali. La riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito.

a)     Se contratto a effetti reali vi è necessita dell’approvazione da parte di tutti i condomini

Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione. Il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini.

b)    Se contratto atipico ad aedificandum vi è necessità di approvazione da parte di tutti i condomini solo nel caso di contratto ultranovennale

Lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione. Con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo a impedire l’accessione ai sensi dell’articolo 934, comma I, del codice civile. Esso è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile, nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli articoli 1599 c.c. e 2643, n. 8, del codice civile. Il contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni.

5) Brevi note di commento

Si veda l’articolo di Mario Piselli in Guida al Diritto n. 34/35 8 agosto 2020, pagina 53 e seguenti