Frontalini dei balconi: spese divise tra tutti i condomini

Quando i frontalini dei balconi sono condominiali? A rispondere alla domanda è il tribunale di Roma (sentenza n. 915/2021) che torna su uno degli argomenti più controversi in condominio, fornendo ulteriori chiarimenti sulla ripartizione delle spese per il rifacimento dei frontalini, in base alla loro incidenza sul decoro architettonico dell'edificio.

La vicenda
Nella vicenda, alcuni proprietari trascinano in giudizio il proprio condominio in quanto l'assemblea aveva deliberato i lavori di risanamento dei cornicioni e dei frontalini degli appartamenti ripartendo l'intero costo tra tutti i condomini in proporzione dei rispettivi millesimi.
A loro dire, invece, il costo dei lavori doveva ricadere solo sui proprietari degli appartamenti muniti di balconi poiché i frontalini erano di proprietà esclusiva e non condominiale.
Rilevavano, inoltre, come l'assemblea non aveva il potere di deliberare sulla natura condominiale o meno di un bene (come i frontalini appunto). Chiedevano pertanto venisse accertata e dichiarata la nullità della delibera condominiale.

La delibera non può attribuire la proprietà dei frontalini
Preliminarmente, il giudice capitolino afferma che, in linea generale, la delibera assembleare non può attribuire i frontalini alla proprietà condominiale piuttosto che alla proprietà individuale dei titolari delle unità immobiliari cui i relativi balconi accedono.
Non compete, infatti, all'assemblea di decidere l'estensione delle proprietà esclusive e di quelle comuni, la quale invece è determinata dai titoli di acquisto, dal regolamento condominiale contrattuale e, in mancanza di specificazioni al riguardo, dalla legge (articolo 1117 c.c.).

Frontalini e decoro architettonico
A questo punto il tribunale ribadisce, nel solco tracciato dai precedenti di legittimità che occorre valutare in concreto il ruolo dei frontalini in relazione all'aspetto architettonico del fabbricato, ossia l'inerenza degli stessi alla facciata condominiale.
Se è vero, infatti, che i balconi consentono l'estensione della proprietà individuale attraverso l'utilizzazione esclusiva della superficie praticabile e della possibilità d'affaccio, è vero anche che essi si pongono come elementi decorativi esterni che si inseriscono nella struttura della facciata, la cui condominialità non è in discussione (cfr. tra le altre Cass n. 945/1998).
Per cui, le spese per gli elementi architettonici decorativi dei balconi, quando si identificano con la struttura della facciata, vanno ripatite a carico della collettività condominiale, suddivise tra tutti i condomini in maniera proporzionale alle singole quote di proprietà.
Così è anche per i frontalini, considerati da larga parte della giurisprudenza elemento imprescindibile della facciata poiché assicurano l'estetica dello stabile tanto quanto lo stesso muro perimetrale dell'edificio con cui si integrano in un rapporto armonico (cfr. Trib. Milano n. 5102/1992; Cass. n. 1361/1989).
Per accertare la ricorrenza dei presupposti che determinano la condominialità dei frontalini si può acquisire il parere di un esperto disponendo una Ctu, come avvenuto nel caso di specie.

La decisione
Concordando con la conclusione cui è pervenuto il Ctu, il giudice ha quindi concluso che i frontalini, quali elementi di finitura, caratterizzanti la scansione orizzontale dei prospetti, così come realizzata, "concorrono a costituire il decoro architettonico degli edifici e ne caratterizzano le facciate".
Per cui, non rinvenendo nel regolamento di condominio elementi che inducono ad escludere la proprietà comune dei frontalini, il tribunale ha deciso per la natura condominiale degli stessi, confermando la legittimità della delibera impugnata.