Il condomino ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo

Il condomino esercita il diritto di veduta in appiombo dalle proprie aperture fino alla base dell'edificio (nella fattispecie si trattava di una struttura lignea con vetri, saldamente ancorata alla parte inferiore del balcone sovrastante ed estesa in aggetto oltre lo stesso per circa un metro e mezzo, pertanto lesiva del diritto di veduta in appiombo). È il principio statuito dalla Suprema Corte con ordinanza n. 20287 pubblicata il 23 giugno 2022 mediante la quale ha respinto il ricorso confermando la decisione della corte territoriale.

La vicenda
La Corte di Appello di Roma ha confermato la sentenza di primo grado che, in accoglimento della domanda, aveva condannato una società a demolire un manufatto in legno e vetri realizzato dalla stessa nel balcone del proprio appartamento poiché ledeva la veduta in appiombo goduta dal proprietario della sovrastante unità abitativa.
Il sodalizio ha proposto ricorso per cassazione assumendo violati o falsamente applicati gli articoli 906 e 907 Codice civile. Secondo la prospettazione del ricorrente, la Corte territoriale avrebbe dovuto applicare l'articolo 906 Codice civile (e non l'articolo 907) con la conseguenza che la distanza da osservare non era tre metri, ma settantacinque centimetri.

La decisione
Gli Ermellini hanno ritenuto infondato il ricorso in quanto il manufatto (veranda chiusa sporgente dalla colonna d'aria del ballatoio) violava il diritto di veduta in appiombo. Il richiamo all'articolo 906 Codice civile non è risultato pertinente perché riguarda le aperture delle vedute laterali od oblique mentre la veduta in appiombo è regolata dall'articolo 907 Codice civile.
La Cassazione in più occasioni ha chiarito che il proprietario del piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e, conseguentemente, di opporsi alla costruzione di altro condomino che pregiudichi, direttamente o indirettamente, tale suo diritto senza che rilevino esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà e la riservatezza del vicino avendo operato già l'articolo 907 Codice civile il bilanciamento fra interesse alla riservatezza e valore sociale espresso dal diritto di veduta. Ciò in quanto luce e aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (fra le tante, Cassazione n. 5732/2019).

La Corte di legittimità ha rimarcato un aspetto molto interessante: la violazione del diritto di veduta si consuma, oltre che con la edificazione, anche con la posa in opera di strutture dotate di apprezzabile stabilità. Si escludono solo i manufatti destinati ad un uso inequivocamente temporaneo. Nel caso vagliato si trattava di solida struttura lignea con vetri, saldamente ancorata alla parte inferiore del sovrastante balcone e aggettante oltre lo stesso di circa un metro e mezzo. Perciò idonea a limitare significativamente il diritto di veduta in appiombo.
In definitiva, la violazione del diritto di veduta del proprietario di una unità immobiliare si determina quando viene realizzata una fabbrica di qualsiasi materiale e forma, idonea a ostacolare stabilmente l'esercizio della inspectio e della prospectio e il godimento di luce e aria dalla veduta. La veduta in appiombo si esercita in senso perpendicolare per cui il titolare del diritto può guardare il fondo sottostante dai piani superiori.
L'articolo 907 Codice civile vieta la costruzione a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sul fondo finitimo. Pertanto, quando si è acquistato il diritto di veduta sul fondo del vicino, quest'ultimo, deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo per consentire le vedute dirette e quindi distanziarsi a tre metri. Va sempre rimossa la costruzione o il manufatto situato a distanza inferiore.