Il locatore non paga i danni per la distrazione del conduttore

Se il conduttore lascia inavvertitamente aperto il rubinetto del lavandino, il locatore non può essere ritenuto responsabile per i danni provocati dalle infiltrazioni di acqua alla porzione immobiliare adiacente o sottostante. La condotta del conduttore costituisce, infatti, una iniziativa idonea ad integrare il fatto del terzo ex articolo 2051 cod. civ. che esonera il locatore da ogni responsabilità. Questo è quanto emerge dalla sentenza della Corte d'appello di Salerno n. 801/2020.

Il caso
La vicenda vede come protagonista il conduttore di un appartamento, il quale una sera, prima di andare a letto, dimenticava il rubinetto di un servizio igienico-sanitario del bagno aperto. La mattina dopo egli constatava non solo l'allagamento del suo appartamento ma anche quello del locale sottostante, adibito a studio fotografico. In particolare, l'acqua, tracimata dal bagno del primo piano, si era riversata copiosamente sul pavimento, penetrando nel piano sottostante attraverso il solaio, propagandosi al soffitto ed alle pareti dei vani direttamente sottostanti e comunicanti, raggiungendo per gocciolamento anche il calpestio dei vani terranei e di conseguenza gli arredi, i tavoli e tutto quanto era presente nel locale.
Il fotografo citava così in giudizio sia l'autore materiale del danno, sia il proprietario dell'appartamento, chiedendo il risarcimento di tutti i danni subiti. Una volta accertata la causa dell'allagamento, il Tribunale dava ragione al fotografo e condannava entrambi i convenuti. Il locatore, tuttavia, appellava la decisione e sosteneva la sua totale estraneità all'accaduto, in quanto il danno non era stato provocato da un difetto di manutenzione dell'impianto idrico, che sarebbe stato a lui riconducibile, bensì a una mera negligenza dell'inquilino dell'appartamento, ragion per cui non poteva esserci una responsabilità solidale.

La decisione
Tale osservazione coglie nel segno e induce la Corte d'appello a riformulare il verdetto di merito. Fermo restando la responsabilità del conduttore per la sua grave dimenticanza, nessun addebito può essere mosso al locatore. Ebbene, i giudici ricordano come secondo la giurisprudenza di legittimità, «in tema di danni da cose in custodia originati da un immobile condotto in locazione, il proprietario del bene è responsabile, in via esclusiva, per i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati, di cui conserva la custodia anche dopo la locazione, salvo che egli provi la sussistenza del caso fortuito e, cioè, di un evento eccezionale, imprevedibile ed inevitabile - che può essere costituito anche dal comportamento del conduttore - determinante la causazione del danno».
Ciò è proprio quello che è accaduto nel caso di specie, in quanto la causa dell'allagamento è riconducibile alla dimenticanza del conduttore che per ore aveva lasciato il rubinetto aperto. Ciò, sottolineano i giudici, configura un'iniziativa «idonea ad esonerare il locatore da responsabilità, in quanto integrante il fatto del terzo» ex articolo 2051 cod. civ., senza che, dunque, alcuna censura possa muoversi alla condotta del proprietario, neanche nell'ambito della responsabilità oggettiva per danni da cose in custodia.