Il mediatore non deve verificare se l'immobile è gravato da ipoteca

In caso di intermediazione in una compravendita immobiliare, non è ricompreso nella prestazione professionale del mediatore l'obbligo di accertare, previo esame dei registri immobiliari, la libertà dell'immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli. In difetto di particolare incarico, infatti, il mediatore non è tenuto ad eseguire specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico. Questo è quanto afferma il Tribunale di Taranto nella sentenza n. 561/2021.

Il caso
La vicenda prende le mosse da una proposta di acquisto di un immobile, eseguita tramite agenzia immobiliare, con la quale il soggetto interessato al cespite versava una caparra di 5 mila euro. In seguito all'accettazione della proposta, quest'ultimo veniva informato dal notaio della presenza di una ipoteca giudiziale e di una procedura di esecuzione forzata in corso, di cui non era stato reso edotto né dal proprietario del bene né dall'agente immobiliare. Di qui il rifiuto alla stipula del preliminare e la citazione in giudizio per ottenere indietro la caparra ingiustamente versata.
Nello specifico, il mancato acquirente contestava la condotta dell'agente immobiliare, il quale avrebbe dovuto sin dall'inizio comunicare la formalità pregiudizievole, di cui avrebbe dovuto essere a conoscenza. Dal canto suo, il mediatore si difendeva sostenendo di essersi comportato diligentemente, non essendo tenuto, salvo specifico incarico, ad effettuare approfondimenti istruttori sull'immobile.

La decisione
Scontata la responsabilità del proprietario del bene gravato da ipoteca, il Tribunale salva da ogni responsabilità l'agente immobiliare, ritenendo rientrante nella comune diligenza di tale figura professionale la condotta tenuta nella fattispecie. Ebbene, spiega il giudice, l'obbligo di informazione gravante sul mediatore, ex articolo 1759 cod. civ., «va commisurato alla normale diligenza cui deve conformarsi il professionista di media capacità», ai sensi dell'articolo 1176 cod. civ.. E in essa non può dirsi rientrante l'obbligo di effettuare specifiche indagini sullo stato giuridico dell'immobile, a meno che non vi sia stato uno specifico incarico in tal senso. In altri termini, chiosa il Tribunale, tra gli obblighi del mediatore non rientra quello di verificare se l'immobile proposto in vendita sia o meno gravato da vincoli pregiudizievoli.