Immobili

Il peso del lockdown dei tribunali sul settore delle esecuzioni immobiliari: un mancato recupero di circa 8 miliardi di euro

Il 2020 è stato un anno particolare sotto diversi punti di vista. Si è molto parlato di mercato immobiliare, andando ad analizzare i numeri delle compravendite, i prezzi, le nuove esigenze scaturite dalla pandemia, i bassi tassi sui mutui. Ma c'è un altro aspetto che va analizzato: le conseguenze che hanno avuto le chiusure dei tribunali sulle esecuzioni immobiliari

di Mirko Frigerio*


Il 2020 è stato un anno particolare sotto diversi punti di vista. Si è molto parlato di mercato immobiliare, andando ad analizzare i numeri delle compravendite, i prezzi, le nuove esigenze scaturite dalla pandemia, i bassi tassi sui mutui. Ma c'è un altro aspetto che va analizzato: le conseguenze che hanno avuto le chiusure dei tribunali sulle esecuzioni immobiliari.

Secondo quanto rilevato dal Centro studi AstaSy Analitics di NPLs RE_Solutions nel " Report Aste 2020 – Time Out ", sono state 116.637 le unità immobiliari oggetto di aste immobiliari pubblicate nel 2020 durante il solo periodo di attività dei tribunali, per un controvalore di immobili a base d'asta pari a 16.979.762.935,86 di euro. Si tratta però di un dato che va analizzato singolarmente, impossibile parlare di un «calo percentuale» poiché le stesse aste si sono bruscamente interrotte, e alcune ancora lo sono, a causa di forza maggiore.

Nell'intero anno 2019, le pubblicazioni sono state 204.632. È possibile stimare che, ove non vi fossero state delle alterazioni così gravi al sistema dovute dai protocolli avanzati per far fronte alla pandemia, il numero quest'anno avrebbe potuto, statisticamente, aggirarsi intorno alle 240.000 unità. Da qui si evince che le aste potenzialmente rinviate sono state circa 123.000.

È quindi possibile calcolare che Il mancato recupero nell'anno 2020 è stimabile in 8.600.378.123,25 di euro, assunto dalla differenza dei valori posti in asta nel 2019 rispetto ai valori del parziale 2020. È questa quindi la cifra che i creditori non recupereranno nei business plan dell'anno 2020, ma non possiamo ancora parlare di perdita, al momento si tratta solo di un allungamento dei tempi.

Sul mancato recupero sarebbe possibile intervenire in due modi. La prima ipotesi è che il mondo del recupero si riaffidi solo ed esclusivamente alla giustizia e che veda, probabilmente, ulteriori allungamenti temporali (almeno altri 365 giorni) e che a causa di altre dinamiche i beni posti all'asta siano attenzionati solo da addetti ai lavori e investitori, portando gli scenari a una ipotesi di perdita sul valore del recupero di un 25%. La seconda ipotesi è che banche e servicing mettano in atto, come alcuni già fanno, attività stragiudiziali: Il 32% delle esecuzioni immobiliari ha la possibilità di trovare un accordo stragiudiziale tra banca e debitore. In alcuni casi la volontà di mantenere l'immobile corrisponde alla volontà di trovare un accordo tra le parti e quando il debito non è eccessivamente elevato si può pensare a una sospensione dell'esecuzione, con mantenimento della garanzia, e un piano di rientro in 24 mesi. Banche e servicing possono usufruire di attività stragiudiziali quali la chiusura attraverso l'accordo con il debitore, la cessione di crediti (anche single name) e l'attività di Re.O.Co., ma anche l'offerta d'acquisto diretta alle procedure concorsuali.

Questo secondo e auspicabile scenario potrebbe addirittura migliorare le performance del recupero, distraendo l'attività dalla sola partecipazione all'asta, e porterebbe maggior consapevolezza della gestione proattiva dei portafogli gestiti come singoli asset e non solo come numeri in un business plan. Le conseguenze, tutte positive, sarebbero la riduzione dei tempi di incasso, l'aumento dei flussi di rientro e le minori spese di giustizia.
Andando ad analizzare il Report nel dettaglio emerge poi come, delle 116.637 aste totali, oltre il 41% ricadano nelle regioni del Nord Italia. Sono ai primi 5 posti, con quasi il 50% del totale delle esecuzioni italiane, la Lombardia (16,7%), seguita da Sicilia (10%), Emilia-Romagna (7,11%), Veneto (7%) e Lazio (7%).

Per quanto riguarda la tipologia di immobili all'asta, si abbassa di oltre il 50% la pubblicazione di immobili residenziali che, nell'anno precedente, seppur in scala percentuale, occupava oltre il 70% delle pubblicazioni. L'anno è stato contraddistinto dai decreti «anti-pignoramento» che hanno sortito 2 importanti risultati sul tema esecuzioni immobiliari dei beni residenziali: hanno impedito l'attivazione di nuovi avvii, rinviando quindi, sino a dopo lo stato di crisi pandemica, tutte quelle attività legate al creditore precedente e quindi mettendo in stand by i nuovi pignoramenti e le nuove udienze per l'effettiva messa in asta dei beni immobili; hanno poi ulteriormente sospeso le aste di tutte le unità residenziali adibite a dimora principale.

In merito invece alla provenienza degli immobili messi all'asta, si tratta per il 70% di esecuzioni immobiliari, mentre per il 28% di procedure concorsuali. Il restante 2% riguarda tutte le procedure di divisione giudiziale tra coniugi o eredi e/o cause civili, eredità giacenti che, pur passando dalla vendita all'asta del bene, non configurano un pignoramento o fallimento.

Ben 103.895 lotti, pari al 89% della composizione delle esecuzioni immobiliari, sono costituiti da beni il cui valore in asta è inferiore a 250.000 euro: il valore medio base asta degli immobili retail si è notevolmente abbassato a € 64.701,63, il che sta certamente a significare che gli immobili vengono aggiudicati a valori notevolmente inferiori ai reali valori di mercato, creando un'ulteriore perdita.

Dai dati si evince quanto sia frammentato, e necessiti di interventi assolutamente diversificati e customizzati, ogni singolo bene posto in asta, partendo dalla sua individuazione, analisi e ricerca della strategia ancor prima che il bene venga posto in esecuzione. Questo lavoro è di assoluta necessità soprattutto per gli UTP, impariamo dal passato a gestire al meglio il futuro.

* di Mirko Frigerio, Fondatore e Vicepresidente Esecutivo NPLS RE Solutions e Presidente del Centro Studi AstaSy Analytics

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