Immobili destinati ad uso non abitativo, l’onere di verificare le caratteristiche del bene gravano sul conduttore

Sul dibattuto tema dei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, l’onere di verificare le caratteristiche del bene gravano sul conduttore. E difatti, è proprio quest’ultimo che deve valutare se le caratteristiche del bene oggetto della locazione siano adeguate allo svolgimento dell’attività che andrà ad esercitare.

La questione emerge dall’unico motivo del ricorso - violazione e falsa applicazione dell’art. 1578 c.c. omesso esame circa un fatto decisivo ex art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c. – con il quale il ricorrente censura la sentenza della Corte di Appello per aver omesso di valutare se, oltre agli obblighi di cui agli artt. 1575 e 1576 c.c., il locatore fosse gravato anche dell’obbligo di assicurare, ai sensi dell’art. 1578 c.c., che la cosa locata fosse immune da vizi che la rendessero inidonea all’uso convenuto, sì da giustificare, in caso di inottemperanza a tali obblighi, la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore; la corte di merito avrebbe errato nel considerare legittimo il comportamento del locatore esclusivamente prendendo in considerazione gli artt. 1575 e 1576 c.c. ma non anche l’obbligo di garanzia stabilito dall’art. 1578 c.c.

Per quanto sopra, qualora il conduttore non riesca ad ottenere le autorizzazioni amministrative, non sarà configurabile alcuna responsabilità per inadempimento del locatore, anche se ciò dovesse dipendere dalle caratteristiche del bene locato, come da oramai consolidato orientamento giurisprudenziale.

Difatti, “nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo , grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative , diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore” .

Tali aspetti, dunque, rileveranno solamente nel caso in cui il locatore abbia assunto un obbligo di godimento dell’immobile per l’uso convenuto e sia stato oggetto di specifica pattuizione nel contratto fra le parti.

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*A cura dell’Avv. Federico Bocchini, Studio Legale Bocchini Giglioni

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