Intermediazione immobiliare, Corte Ue: sì al tetto del 4% per le provvigioni
Lo ha stabilito la Cgue, sentenza nella causa C-674/23, aggiungendo che una tale misura deve essere proporzionata agli obiettivi e non devono esservi altre misure meno restrittive che permettono lo stesso risultato
Possibile mettere un tetto alle provvigioni delle agenzie immobiliari. Il diritto dell’Unione non osta all’imposizione di una soglia massima del 4% del prezzo di vendita o di locazione. Lo ha stabilito la Corte Ue con la sentenza nella causa C-674/23 depositata oggi, aggiungendo che una tale misura deve però essere proporzionata agli obiettivi che mira a raggiungere e non devono esservi altre misure meno afflittive che permettano di raggiungere il medesimo scopo.
Il caso di partenza è sloveno. La Corte costituzionale era stata chiamata ad esaminare la costituzionalità della legge sui servizi di intermediazione immobiliare nazionale che per quanto riguarda l’acquisto o la vendita, prevede una provvigione entro il tetto del 4% del prezzo contrattuale. Quanto alla locazione, il tetto massimo è sempre pari al 4% parametrato però all’importo risultante dalla moltiplicazione del canone di locazione mensile per il numero di mesi per i quali l’immobile viene locato, con la precisazione che la provvigione non può eccedere l’importo di un canone di locazione mensile né essere inferiore a 150 euro. È considerato nullo il contratto di intermediazione che contravvenga a tali limitazioni.
Dubitando della conformità della norma al diritto dell’Unione (ed in particolare alla direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno), la Corte costituzionale slovena si è rivolta alla Corte di giustizia. I dubbi sollevati si riferiscono alla fissazione di un tetto massimo per i servizi di intermediazione relativi ad un edificio residenziale unifamiliare, ad un appartamento o ad un’unità abitativa, acquistati o presi in locazione da una persona fisica.
Nella sentenza di oggi, i giudici di Lussemburgo ricordano che una misura come quella prevista dalla legge slovena può essere ammessa se: i) non è discriminatoria, ii) è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale e iii) è proporzionata.
La limitazione delle provvigioni, osserva la Corte, non sembra discriminatoria, in quanto si applica indipendentemente dal luogo della sede della società immobiliare interessata. Quanto alla giustificazione, la fissazione di un tetto massimo appare idonea a promuovere l’accessibilità di alloggi adeguati a prezzi ragionevoli, dato che l’importo della provvigione si ripercuote sul prezzo di vendita o sul canone di locazione. Ciò, prosegue la decisione, è particolarmente rilevante con riguardo alle persone vulnerabili, tra cui sono ricompresi: i giovani, gli studenti, nonché le persone anziane. Non solo, la misura può anche contribuire alla protezione dei consumatori rafforzando la trasparenza dei prezzi e impedendo l’applicazione di tariffe eccessive.
Spetterà ora alla Corte costituzionale slovena verificare se la limitazione delle provvigioni sia necessaria per raggiungere gli obiettivi sopra menzionati o se vi siano misure meno restrittive che permettano di ottenere il medesimo Stato. A questo proposito, essa sarà tenuta ad esaminare, tra l’altro, se il legislatore nazionale avrebbe potuto mettere in atto una misura specificamente mirata sui consumatori vulnerabili e se il compenso per i servizi di intermediazione immobiliare permetta alle società che li forniscono di coprire le proprie spese e di realizzare un utile ragionevole.
In definitiva, si legge nel dispositivo, “l’articolo 15, paragrafo 3, della direttiva 2006/123/CE del Parlamento europeo e del Consiglio, del 12 dicembre 2006, relativa ai servizi nel mercato interno, letto alla luce degli articoli 16 e 38 della Carta dei diritti fondamentali dell’Unione europea, deve essere interpretato nel senso che: non si oppone ad una normativa nazionale che, per quanto riguarda l’acquisto o la locazione da parte di una persona fisica di un’abitazione unifamiliare, di un appartamento o di un’unità residenziale, prevede un tetto massimo della commissione applicata per i servizi di intermediazione immobiliare:
– nell’ambito dell’acquisizione o della vendita di beni immobili il cui valore contrattuale è superiore o uguale a 10.000 euro, al 4% del prezzo previsto nel contratto e,
– in caso di locazione, il 4% del prodotto tra l’importo dell’affitto mensile e il numero di mesi per i quali l’immobile è affittato, fermo restando che tale commissione non può superare l’importo di una mensilità dell’affitto,
a condizione che – conclude la Corte – la presente normazione non vada al di là di quanto necessario per il raggiungimento degli obiettivi perseguiti e che non esistano altre misure meno restrittive che consentano di ottenere lo stesso risultato”.
