Inusucapibile il sottotetto da parte del condomino che non fruisce dell'isolamento

Poiché il sottotetto che assolve alla esclusiva funzione di isolare l'alloggio sottostante si pone in rapporto di dipendenza, non è configurabile il possesso a usucapionem da parte del proprietario di altro immobile. E' il principio statuito dalla Suprema corte con sentenza numero 20840 resa il 30 giugno 2022.

Il caso
Una condomina, proprietaria di un sottotetto, citava un condomino dinnanzi al tribunale sostenendo che si era appropriato del sottotetto trasformandolo in ripostiglio. Esortava, perciò, l'accertamento del diritto di proprietà. Il tribunale riconosceva la proprietà del sottotetto in capo all'attrice. Controparte gravava invano la sentenza in quanto la Corte territoriale respingeva l'appello. Ha proposto ricorso per Cassazione.

La decisione
Il ricorrente si duole che la Corte territoriale lo avrebbe onerato di dover dare la prova della proprietà del sottotetto. Non avrebbe considerato che, trattandosi di azione di rivendicazione, l'onere gravava la condomina.
La Suprema Corte, ritenendo infondata la doglianza, ha rammentato che la Corte di Appello aveva chiarito che i titoli non menzionavano il sottotetto. L'atto di provenienza del ricorrente indicava il sottotetto qualificandolo pertinenza, richiamo però non probatorio e inopponibile alla controparte perché contenuto solo nell'ultimo atto. Stante l'impossibilità di attribuire il cespite sull'esame dei titoli, aveva vagliato le caratteristiche rilevandole dalle risultanze peritali da cui si evinceva che il piano calpestabile era impraticabile.
La Corte distrettuale ha condiviso l'esito del primo grado secondo cui la funzione del sottotetto era quella di isolare l'appartamento sottostante della condomina. La Cassazione ha dato continuità al principio secondo cui «il sottotetto di un edificio che assolva all'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio sottostante, si pone con essi in rapporto di dipendenza e protezione, così da non poter esserne separato senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà dell'insieme, con la conseguenza che, non potendo essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare».

La Corte territoriale non ha invertito l'onere della prova, né esonerato la condomina dalla prova della proprietà del cespite. Appurato che i titoli non dimostravano alcunché, ha vagliato le sue caratteristiche ritenendo che assolveva alla funzione di isolamento dell'alloggio sottostante (della condomina) per cui ha configurato un vincolo pertinenziale.
Il ricorrente si lagna che la Corte di Appello avrebbe ravvisato un rapporto pertinenziale fra sottotetto ed appartamento della condomina posto al penultimo piano. Ciò senza considerare che solo il titolo di provenienza del ricorrente menzionava il sottotetto. Inoltre, avrebbe ravvisato un rapporto pertinenziale senza considerare che il sottotetto poteva ritenersi pertinenza dell'alloggio sito all'ultimo piano.

La Cassazione ha ritenuto inammissibili i motivi. La Corte distrettuale ha ritenuto inopponibile alla condomina la menzione del sottotetto come pertinenza dell'appartamento perché contenuta solo nell'ultimo atto. Ha invece configurato un vincolo pertinenziale fra sottotetto ed abitazione della condomina per la sua funzione di isolamento. Il rapporto pertinenziale dipende dalla collocazione dell'alloggio al disotto del sottotetto. In un condominio con varie altezze il sottotetto è legato da vincolo pertinenziale con l'immobile sottostante il quale gode dell'isolamento e può non essere posto alla sommità dello stabile. L'appartamento del ricorrente, invece, non fruisce dell'isolamento perché laterale e non al disotto del sottotetto. Difettando la funzione isolante, è inconfigurabile il vincolo pertinenziale e conseguentemente l'usucapione.