Immobili

L'amministratore del Supercondominio deve agire contro i singoli condomini

di Francesco Machina Grifeo

È esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio. Lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza n. 1141 depositata oggi

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La II Sezione civile fornisce un utile chiarimento riguardo la legittimazione di un "supercondominio" ad intimare all'amministratore di un condominio in esso compreso un decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi relativi alla conservazione delle parti comuni ad entrambi. La sentenza n. 1141 depositata oggi afferma che l'amministratore del supercondominio può ottenere il decreto ingiuntivo unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l'importo globale delle somme.

Il condominio ricorrente la cui tesi è stata accolta, tra l'altro, aveva anche sostenuto di non far parte del Supercondominio. Sul punto però la Suprema corte ricorda che il cd supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto. Sicché, prosegue, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli articoli 1130 e 1131 c.c. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del supercondominio, ove sia stato nominato.

In altra recente decisione, la Suprema corte (22954/2022), decidendo su di una analoga fattispecie, aveva affermato che "legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni avvinti da un vincolo supercondominiale sono i singoli condòmini e non i condomìni". Una lettura a cui oggi la Corte dà continuità.

In presenza di un "supercondominio", ovvero di più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117 c.c., scrive la Cassazione, trovano applicazione le disposizioni di cui al Libro Terzo, Titolo VII, capo II, del codice civile. Ne consegue che ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché "l'amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell'art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un'azione diretta nei confronti dell'amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condomini e per l'importo globale delle somme individualmente dovute da questi ultimi", come invece avvenuto nella specie con il decreto ingiuntivo intimato dal Condominio CF … al Condominio Box CF….

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