La creazione di più condomini in luogo dell’unico richiede la singola autonomia strutturale

Osserva (tra l’altro) la Corte d’Appello di Napoli (sezione IV, sentenza 12 gennaio 2026, n. 149) come la costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio, o da un gruppo di edifici, sia regolata dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, e supponga che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice civile.

Tale disciplina, in sé, esclude che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa o fiscale, giacché la costituzione di più condomini postula, piuttosto, la divisione del complesso immobiliare in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (che va apprezzata in fatto dal Giudice di merito), indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere gestorio o contabile. 

In particolare, la disposizione di cui all’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevedendo la possibilità di scissione, in base a deliberazione assembleare adottata a maggioranza, di un unico condominio originario in più condomini, ha natura eccezionale, in quanto deroga al principio secondo il quale la divisione può essere attuata solo per atto di un’autonomia privata, ovvero con il consenso unanime dei partecipanti alla comunione.

Se è legittimo che vengano indette assemblee condominiali deputate alla sola convocazione dei condomini di una palazzina, e ciò nel caso in cui determinati lavori e quindi le relative spese siano da attribuire esclusivamente ai condomini di questa, e se quindi è legittimo che i condomini di una palazzina indicano un’assemblea per deliberare in ordine a lavori (e/o alla gestione e/o alle spese) che li riguardano, non è invece legittimo che essi deliberino il distacco di una palazzina da un unico condominio o da un supercondominio, ipotesi espressamente disciplinata ex articoli 61 e 62 citati nonchè ex articolo 1136 del codice civile.

Da parte sua l’autorità giudiziaria, può disporre, con sentenza costitutiva, lo scioglimento del condominio solo nel caso in cui un gruppo di edifici sia suscettibile di divisione in parti strutturalmente e funzionalmente autonome - e, dunque, in assenza di interferenze materiali involgenti elementi strutturali essenziali, quali fondazioni, facciata e perimetro - e sempre che non debba attuarsi una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale; diversamente, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall’assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell’edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.

In conclusione, il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all’articolo 1117 del codice civile, è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotati di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nella citata disposizione codicistica con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”.