Immobili

La mancata autorizzazione paesaggistica iniziale non impedisce una rivalutazione "ora per allora"

di Paola Rossi

La Soprintendenza può rideterminarsi e rilasciare il nulla osta richiesto solo per ottenere il titolo edilizio sui lavori di ultimazione

La Soprintendenza non può negare la valutazione paesaggistica delle opere di completamento del fabbricato condonato dal Comune, solo in ragione del fatto che mancasse il proprio nulla osta sull'opera originariamente realizzata. La mancata autorizzazione iniziale può non essere di ostacolo se la valutazione del fabbricato "ora per allora" sia possibile.
Per altro verso è vero anche che la Soprintendenza non è vincolata al rilascio dell'autorizzazione, in ragione del fatto che il Comune abbia già condonato l'immobile.

Il Consiglio di Stato accogliendo il ricorso del ministero della Cultura, con la sentenza n. 3446/2022, ha riaffermato infatti la non coincidenza dei titoli edilizi con quelli paesaggistici, in quanto corrispondono alla tutela di interessi pubblici differenti. E lo stesso dicasi per i procedimenti, i rimedi e le sanzioni ad essi connessi.

Partendo da tale presupposto di "differenziazione" dell'ambito edilizio da quello paesaggistico, il Consiglio di Stato chiarisce che, l'avvenuto condono da parte del Comune del fabbricato realizzato in assenza del titolo per costruire, non incide sulla parallela valutazione del medesimo immobile ai fini della sua legittimità di fronte al vincolo paesaggistico apposto nella zona interessata.

Invece, la Soprintendenza negava ai proprietari il nulla osta paesaggistico, in quanto non era mai stata coinvolta nell'iter autorizzativo iniziale per la realizzazione del fabbricato, che versava in situazione di illegittimità anche edilizia fino al momento della sua sanatoria.

E, conferma il Consiglio di Stato che tale lacuna dell'iter autorizzatorio paesaggistico non poteva ritenersi compensata dal parere positivo ottenuto dalla commissione edilizia integrata che aveva mancato anch'essa di trasmettere la documentazione alla Soprintendenza, che, in effetti l'aveva ricevuta proprio dai due proprietari al fine di poter ottenere l'autorizzazione paesaggistica sui lavori di ultimazione del fabbricato. Autorizzazione, appunto, negata in ragione del fatto che la Soprintendenza riteneva di non poter dare il proprio nulla osta sui lavori di completamento non avendo valutato ex ante la legittimità del fabbricato realizzato originariamente, cioè prima dell'ultimazione. L'assenza di tale valutazione iniziale da parte della Soprintendenza era il presupposto per cui il Comune aveva negato il permesso di costruire dei lavori di completamento dell'opera, che aveva prima condonata.

Infine, il Consiglio di Stato chiarisce che in materie delicate come quella della tutela del paesaggio non funziona il meccanismo del silenzio-assenso. Per cui dopo i 45 giorni per rilasciare il parere "soprintendizio" questo una volta reso non è vincolante, ma può essere tenuto in considerazione dall'ente locale.

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