Immobili

La polizza per i fabbricati può coprire anche i danni tra condomini

Prima del contenzioso attenzione alle clausolepresenti nel contratto

di Rosario Dolce

La polizza globale fabbricati è una garanzia che copre tutti i danni che si verificano all’interno dell’edificio, ancorché gli stessi siano causati da impianti posti a esclusivo servizio delle singole unità immobiliari.

La citazione in giudizio della compagnia assicurativa del condominio a titolo di garanzia potrebbe essere azionata solo dallo stabile e non anche dal singolo partecipante al condominio. Lo precisa il Tribunale di Aosta, con la sentenza 237 del 18 luglio 2022.

Il caso è uno dei tanti in cui l’impianto idrico di titolarità di un immobile, provoca infiltrazioni nell’appartamento sottostante, dando luogo all’avvio di una pratica risarcitoria. Nella fattispecie però il condòmino costretto a pagare i costi del risarcimento agisce in giudizio ex post nei confronti del condominio e della compagnia assicurativa, lamentando – specie nei confronti di quest’ultima – una cattiva gestione in ordine all’omessa liquidazione sostitutiva del danno al titolare dell’immobile danneggiato e chiedendo, pertanto, la ripetizione delle somme asseritamente anticipate.

In giudizio, tuttavia, la compagnia di assicurazione ha sollevato eccezione sul difetto di legittimazione ad agire da parte dei condòmini, evocando una specifica clausola contrattuale: «Le azioni, le ragioni e i diritti nascenti dalla polizza possono essere esercitati solo dal contraente e dalla società».

Posto che l’unico contraente della polizza globale fabbricato è il condominio, anche se sprovvisto di personalità giuridica, ciò preclude ai singoli partecipanti (assicurati) di avere parimenti titolo per chiamare in causa l’assicuratore.

In effetti, «nel caso di polizza stipulata dal condominio in persona dell’amministratore, ciascun condòmino non può sostituirsi all’amministratore e agire, nel proprio interesse, nei riguardi dell’assicuratore; la rappresentanza spetta comunque all’amministratore» (Cassazione, 4245/2009 e Corte appello Milano, 1411/2021).

Il giudice aostano riconosce che c’è un’eccezione. «Questa conclusione non è valida se un condòmino, per colpa del boiler difettoso, allaga l’appartamento del vicino e la polizza globale del caseggiato copre – sino a concorrenza del massimale – il risarcimento delle somme (capitale, interessi e spese) che condòmini e/o locatari del fabbricato assicurato sono tenuti a pagare; in tal caso, anche se tale estensione di garanzia è limitata al solo rischio derivante dall’uso del fabbricato, impianti fissi e apparecchi elettrodomestici, compresi i relativi allacciamenti, il condòmino-danneggiante è pienamente legittimato a chiamare direttamente in causa la compagnia stipulata dal condominio» (Corte d’appello di Genova, 45 /2021).

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