Le spese di prevenzione incendi non gravano sul condominio, ma sui proprietari dei boxes

Le spese di prevenzione incendi non devono essere poste a carico dell'intero condominio, ma solo dei proprietari dei garages. E' il principio reso dal Tribunale di Roma mediante sentenza n. 9001 pubblicata l'8 giugno 2022.
Il riparto di tali spese nei contesti condominiali suscita spesso ventagli di discussioni. Se devono imputarsi i costi a tutti i condòmini o soltanto ai proprietari delle autorimesse. L'onere contributivo deve essere proporzionato al godimento che ogni condomino può ritrarre dal bene comune. Non è tenuto a sobbarcarsi di quelle spese chi, in nessun modo, per ragioni strutturali, non trae utilità. Il concorso di spesa si fonda sulla utilità che ogni proprietà esclusiva riceve dalla cosa comune per cui se l'intervento non serve a uno o più condòmini non scatta alcun obbligo.

Il criterio divisorio sull'uso affonda le radici nel condominio parziale il quale sussiste quando un bene risulti, per oggettive caratteristiche funzionali, destinato al servizio o al godimento esclusivo di una parte dell'edificio. Pertanto, non andranno gravati tutti i condòmini, ma solo i proprietari delle rimesse per tutte le spese sostenute afferenti all'adeguamento antincendio. Si intende impedire indebiti arricchimenti a favore e a discapito dei condòmini qualora un servizio comune venga fruito in diversa misura. In definitiva, se gli adeguamenti antincendio riguardano la proprietà esclusiva (o solo talune di esse) e l'intervento non serva l'intera compagine, i corrispondenti oneri graveranno solo gli interessati.

Il caso
Un condomino impugnava la delibera approvativa della spesa per l'acquisto e installazione di tre porte ai fini antincendio delle autorimesse. Ciò comportava un illegittimo riparto fra tutti i condòmini in ragione dei millesimi generali. Asseriva che, essendo spese per certificati di prevenzione incendi riguardanti solo alcuni locali, le stesse andavano ripartite fra i soli condòmini proprietari dei garages in virtù di altri millesimi allegati al regolamento di condominio o in ragione del criterio previsto dall'articolo 1123, comma 2, Codice civile. Su tali premesse chiedeva l'invalidazione della delibera.

La decisione
Il tribunale capitolino ha ritenuto fondata l'impugnazione. Le spese contestate riguardavano la certificazione antincendio della sola autorimessa e, tuttavia, l'impugnante non era proprietario di alcun box. Il decidente ha rafforzato la propria linea motiva mutuando importanti princìpi espressi dalla Suprema Corte (n. 24166/2021). Se l'utilità riguarda la singola proprietà esclusiva e l'intervento non può servire uno o più condòmini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative. Tutte le spese inerenti misure antincendio che servano a prevenire gli incendi nelle autorimesse di proprietà esclusiva devono essere poste a carico dei soli proprietari dei garages.
Anche in precedenza la Cassazione (n. 17268/2015) aveva ribadito che «quando il condomino non possiede un box o un garage, non sarà tenuto ad accollarsi eventuali spese per i lavori di adeguamento».
Il decidente ha chiarito che nel caso vagliato il regolamento di condominio, conformato ai criteri legali espressi dall'articolo 1123 Codice civile, prescriveva che per le spese manutentive ordinarie e straordinarie del locale autorimessa e posti auto non si applicavano i millesimi generali.
E' indubbio che le spese per porte tagliafuoco, installate sul piano nel quale insistono le autorimesse di proprietà esclusiva di taluni, non devono essere sopportate da tutti i condòmini se l'uso di quella parte non è destinato a tutti, dovendo invece essere poste a carico dei soli proprietari delle autorimesse. Pertanto, ha annullato la delibera nella parte in cui aveva approvato le spese per l'adeguamento antincendio dei locali autorimessa erroneamente ripartite fra tutti i condòmini secondo millesimi di proprietà.