Sì alla creazione del varco nel muro comune per accedere al proprio box interrato

E' legittima l'apertura praticata da un condomino nel muro comune per accedere all'autorimessa interrata costruita nel sottosuolo del proprio giardino. E' la rilevante statuizione della Corte di Appello di Roma resa con sentenza del 18 luglio 2022, numero 4981. La pronuncia, di notevole interesse in quanto affronta l'innovativa tipologia di box, si allinea con quella del Tribunale di Cassino (5 maggio 2022, n. 615). Entrambe costituiscono rarissimi - se non unici - precedenti sulla questione.

Il caso
Due condòmini evocavano avanti il Tribunale di Roma una condomina per accertare l'illegittimità della autorimessa realizzata da quest'ultima nel sottosuolo del proprio giardino. Chiedevano la condanna al ripristino e alla chiusura del varco creato nel muro condominiale. Rappresentavano di essere proprietari di un appartamento ricadente in condominio. L'edificio si costituiva di otto unità abitative e un piano seminterrato con tre laboratori. L'accesso ai laboratori era garantito da una rampa di proprietà condominiale. Il regolamento di condominio prevedeva che l'area situata nel piano seminterrato doveva essere utilizzata solo per accedere ai cennati immobili. La sosta diurna era consentita solo per il carico-scarico merci mentre quella notturna era riservata agli abitanti. Precisavano che la convenuta era stata autorizzata dal Comune a realizzare una autorimessa interrata nel sottosuolo del proprio giardino mentre il suo accesso era stato ricavato tramite un varco nel muro comune.

Primo grado
Il Tribunale di Roma respingeva la domanda. Rilevava che la convenuta aveva costruito nel sottosuolo del proprio giardino il box con accesso dalla rampa comune il cui varco impediva il parcheggio di una vettura (ove in precedenza veniva collocata). Osservava che la convenuta era comproprietaria della rampa per cui al caso di specie andava applicato l'articolo 1102 Codice civile per il quale al condomino è consentito l'uso più intenso del bene comune sempreché non pregiudichi il pari uso. Secondo il giudicante, pur mutando la modalità della sosta, l'uso più intenso goduto dalla condomina non pregiudicava la possibilità di parcheggiare lo stesso numero di veicoli.

Appello
Gli appellanti assumono violati e falsamente applicati gli articoli 1102, 1107 e 1120 Codice civile e il regolamento condominiale (quest'ultimo non è stato esaminato dalla Corte a causa della omessa produzione). Sostengono che l'apertura creata per accedere al box interrato impedisce il parcheggio negli spazi abitualmente utilizzati. In ragione della modifica, potevano trovare sistemazione nelle ore notturne tre delle quattro vetture (e non quattro come prima). Rilevano che la demolizione del muro (necessaria per realizzare il varco) altera la sua destinazione e l'uso più intenso del bene comune lede i diritti in quanto inibisce il parcheggio lungo la rampa.

La decisione
I motivi sono stati ritenuti infondati dalla Corte territoriale per cui ha respinto il gravame. Evidenzia che l'appellata ha realizzato nel sottosuolo del suo giardino una pertinenza dell'appartamento, ovvero un box auto il cui accesso è garantito dal varco, creato dalla medesima, nel muro esistente sulla rampa comune.
Gli appellanti hanno lamentato l'abusiva costituzione di una servitù di passaggio e l'alterazione della destinazione del muro considerata lesiva del diritto di parcheggio sulla rampa (divenuto impossibile in conseguenza dell'apertura del varco). La Corte ritiene che la creazione del varco sul muro comune della rampa non determina alcuna servitù (essendo anche la rampa bene collettivo). Integra, invece, una attività resa lecita dall'articolo 1102 Codice civile. Soggiunge che il consulente d'ufficio aveva accertato che una differente collocazione delle vetture avrebbe comunque consentito l'uso della rampa lasciando inalterata la possibilità per tutti i condòmini di conservarne il pregresso uso.