Locazione commerciali, legittima la rinuncia a compensare la cauzione

La Cassazione, sentenza n. 20975 depositata il 1° ottobre 2020 (segnalata per il "Massimario"), boccia la prassi di non pagare gli ultimi canoni di locazione "compensandoli" con la cauzione versata dal conduttore. E, giudicando un contenzioso relativo ad un sublocazione, sdogana la clausola pattizia che prevede la rinuncia espressa da parte del conduttore «a far valere i diritti di ritenzione e compensazione che dovessero eventualmente competergli». Confermata dunque la decisione della Corte di appello di Bologna che aveva dato via libera al decreto ingiuntivo per il pagamento di diecimila euro per canoni non pagati ed imposta di registro. In primo grado invece il Tribunale aveva dato ragione al conduttore, riconoscendo la compensazione.

La clausola, spiega la decisione, attiene alla fase esecutiva del contratto e configura gli obblighi del conduttore nel senso «di un peculiare solve et repete con specifico riferimento all'eccezione di compensazione come forma d'estinzione del credito del locatore». Estinzione, prosegue la Corte, che viene esclusa «nell'ambito di un evidente equilibrio sinallagmatico che le parti hanno perseguito pure sotto il profilo della tutela del locatore». Del resto, argomentano i giudici, come si è ormai ben compreso, nel contratto di locazione ad uso non abitativo «non sussiste una parte meritevole di peculiare salvaguardia nella conformazione, appunto, del concreto sinallagma (Cass. n. 23896/2019), essendo del tutto aperta anche in questo tipo di contratto la libertà negoziale laddove non trovi specifici freni normativi».

Dunque, con la rinuncia all'eccezione di compensazione da parte del conduttore, «è evidente che le parti hanno perseguito lo scopo di impedire un utilizzo del deposito cauzionale non conforme alla sua funzione di garanzia», e cioè con riguardo alle «condizioni in cui viene restituito l'immobile al momento de rilascio». Si tratta infatti di una funzione di garanzia relativa «all'obbligazione di risarcimento del danno effettuato dal cauzionante», che è stata tra l'altro «chiaramente riconosciuta dalla giurisprudenza della Suprema Corte« (Cass. n. 18069/2019). Per cui, conclude la sentenza, le parti «non sono entrate in una posizione di discrasia rispetto ai principi normativi attinenti al tipo di contratto, bensì li hanno potenziati e specificati, esercitando la loro autonomia negoziale».

Corte di cassazione- Sentenza 1° ottobre 2020 n. 20975