Locazione: nullità virtuale del patto dissimulato di maggior canone

Locazione - Immobili a uso non abitativo - Canone superiore a quello concordato - Patto dissimulato di maggior canone - Contratto non registrato - Nullità derivante da vizio genetico della causa.
È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili a uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione. Il fatto che il contratto simulato, benché non registrato, sfugga alla sanzione di nullità prevista dall'art.1, comma 346, della L. n. 311/2004, per essere stato stipulato anteriormente alla sua entrata in vigore, non impedisce di rilevare la causa di nullità nel coevo patto dissimulato di maggior canone. In tal caso, si può ravvisare ravvisarsi il vizio genetico che incide sulla causa dello stesso, rappresentato dalla finalità di elusione fiscale.
•Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 13 ottobre 2020 n. 22126

Locazione - In genere (nozione, caratteri, distinzioni) variazioni della misura del canone e modificazione del termine di scadenza - Novazione del rapporto - Esclusione - Fondamento - Elementi indispensabili per la configurazione della novazione - 'Animus' e 'causa novandi' - Accertamento demandato al giudice del merito - Sindacabilità in sede di legittimità – Limiti.
In tema di locazione, la variazione della misura del canone o del termine di scadenza non è sufficiente a integrare novazione del contratto, trattandosi di modificazioni accessorie, occorrendo, invece, oltre al mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione (e rimanendo irrilevante, per contro, la successione di un soggetto ad un altro nel rapporto, come verificatosi nella specie), che ricorrano gli elementi dell'"animus" e della "causa novandi", il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivato.
•Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 13 giugno 2017 n. 14620

Locazione - In genere (nozione, caratteri, distinzioni) locazione immobiliare - Omessa registrazione del contratto - Conseguenze - Nullità - Tardiva registrazione - Sanatoria con efficacia retroattiva - Configurabilità - Fondamento.
Il contratto di locazione di immobili, sia a uso abitativo che a uso diverso, contenente "ab origine" l'indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza "ex tunc", atteso che il riconoscimento di una sanatoria "per adempimento" è coerente con l'introduzione nell'ordinamento di una nullità (funzionale) "per inadempimento" all'obbligo di registrazione.
•Corte di cassazione, sezioni Unite civili, sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601

Locazione - Disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978 n. 392) - Patti contrari alla legge locazione ad uso diverso dall'abitazione - Patto di maggiorazione del canone - Nullità ex art. 79 l. n. 392 del 1978 - Sussistenza - Attinenza della previsione al momento genetico o a quello funzionale del rapporto - Irrilevanza.
La sanzione di nullità sancita dall'art. 79 della l. n. 392 del 1978, tradizionalmente intesa come volta a colpire le sole maggiorazioni del canone previste "in itinere" e diverse da quelle consentite "ex lege", deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico, e non soltanto funzionale, del rapporto.
•Corte di cassazione, sezioni Unite civili, sentenza 9 ottobre 2017 n. 23601