Locazioni, il conduttore può sollevare l'eccezione di nullità del contratto quando questo sia verbale

La stipula del contratto di locazione in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità del contratto. L'irregolarità può essere azionata solo dal conduttore e non anche dal locatore né rilevabile d'ufficio dal giudice.

I fatti. Lo precisa la Cassazione con la sentenza n. 9475/21. Venendo ai fatti la Corte d'appello di Firenze, pronunciando in materia di locazione, con atto notificato dal locatore nei confronti del conduttore con atto di intimazione di licenza per finita locazione di immobile adibito a uso abitativo, ha dichiarato la nullità del contratto stipulato tra le parti nel 2012, per facta concludentia condannando quindi la conduttrice a lasciare l'immobile. Tuttavia - si legge nella sentenza di legittimità - che la stipula del contratto in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità del contratto, come tale azionabile solo dal conduttore e non anche dal locatore. Questo il regime in vigore fino alla sentenza delle Sezioni unite. Queste ultime, con la sentenza n. 18214 del 17 settembre 2015 hanno affermato, rinnovando radicalmente il precedente orientamento, il carattere assoluto della nullità per difetto di forma prevista dalla legge speciale in materia di locazioni di immobili urbani a uso abitativo (articolo 13, comma 1 della legge 431/1998). Secondo le Sezioni unite la prescrizione della forma scritta è volta essenzialmente a tutelare l'interesse alla trasparenza del mercato delle locazioni in funzione dell'esigenza di effettuare controlli fiscali più mirati.

L'eccezione. Le Sezioni unite, tuttavia, hanno individuato un'eccezione a tale regola per il caso in cui la mancanza della forma scritta sia "pretesa" dal locatore. In questo caso il conduttore può fare salvi alcuni effetti del rapporto locatizio prodottisi in passato, ma anche fare in modo che il contratto sia efficace per il futuro.