Mancanza dei requisiti per l’esercizio della prelazione agraria e nullità della compravendita di terreni agricoli

L’esercizio del diritto alla prelazione agraria da parte di un soggetto privo dei requisiti previsti dalla legge, comporta la nullità della compravendita del terreno agricolo per contrarietà a norme imperative ex art. 1421 c.c., tale azione è esercitabile da chiunque vi abbia interesse (Cass. civ., 11/10/2023, n. 28413).

La vigente legislazione in materia di prelazione agraria è finalizzata allo sviluppo della proprietà coltivatrice. In caso di vendita di terreni agricoli, le norme di riferimento impongono di preferire rispetto ai terzi, a parità di condizioni economiche, gli affittuari coltivatori diretti insediati sul fondo offerto in vendita di cui all’art. 8, L. n. 590 del 1965. In seconda battuta, nella sola eventualità che il fondo sia libero, ossia che sullo stesso non siano insediati affittuari, il diritto di prelazione spetta ai coltivatori diretti che possiedono un terreno confinante rispetto a quello posto in vendita ai sensi dell’art. 7, L. n. 817 del 1971 (ex multis Cass. civ., 15/01/2007, n. 653).

I requisiti soggettivi per il legittimo esercizio della prelazione agraria sono gli stessi per il coltivatore diretto proprietario del fondo confinante e per l’affittuario del terreno posto in vendita, vale a dire: la qualità di coltivatore diretto, il possesso di forza lavoro adeguata, la coltivazione del fondo da almeno due anni e la mancata vendita di fondi rustici nel biennio precedente.

Per il riconoscimento del diritto di prelazione a favore del coltivatore diretto confinante sono necessari altresì, i requisiti di natura oggettiva della contiguità tra il terreno di proprietà del coltivatore legittimato all’esercizio del diritto e quello posto in vendita, nonché, l’assenza di affittuari con la qualifica di coltivatore diretto insediati sul terreno stesso.

Se l’avente diritto si avvale della prelazione agraria, il contratto in precedenza sottoscritto fra gli originari contraenti si risolve ed il prelazionante subentra nel rapporto contrattuale.

Il momento in cui deve essere verificata la sussistenza delle condizioni soggettive e oggettive che assicurano l’esercizio legittimo del diritto alla prelazione agraria coincide con la denuntiatio della proposta di vendita del fondo. In difetto della trasmissione di tale atto, i presupposti devono essere verificati riguardo al tempo della stipula del negozio traslativo (ex multis Cass. civ., 29/07/2016, n. 15757).

Un orientamento consolidatosi in seno alla giurisprudenza di legittimità riconosce alle norme sulla prelazione ed il riscatto agrario rango di norme di ordine pubblico, in quanto finalizzate alla tutela della collettività nel suo complesso ed al raggiungimento di obiettivi di carattere sociale, di politica agraria ed economica (ex multis Cass. civ., 11/10/2023, n. 28413; Cass. civ., 2/10/2008, n. 24530; 10/11/2006, n. 24150; Cass. civ., 13/06/1992, n. 7244; Cass. civ., 2/9/1982, n. 4785).

Da tale principio espresso dalla Suprema Corte discendono importanti conseguenze giuridiche rispetto alle azioni giuridiche a disposizione del soggetto leso. L’esercizio del diritto di prelazione, di cui all’ art. 8, l. 26 maggio 1965, n. 590 ed all’art. 7, l. n. 817 del 1971, azionato in assenza delle condizioni soggettive o oggettive, è causa della nullità del contratto di compravendita concluso.

Il principio espresso dalla Suprema Corte prende le mosse dal caso della stipula di un contratto preliminare per la compravendita di terreni agricoli, condizionato al mancato esercizio del diritto alla prelazione agraria da parte del soggetto astrattamente legittimato che, tuttavia, nella fattispecie, esercitava il diritto senza possedere i presupposti richiesti dalla legge.

Secondo tale orientamento, deve negarsi che il promittente acquirente possa utilmente azionare il diritto alla prelazione agraria e, conseguentemente, non può ritenersi legittimato neppure ad esercitare l’azione di riscatto. Diversi sono gli strumenti giuridici a disposizione del promittente acquirente escluso, infatti egli potrà agire attraverso:

• l’azione volta ad ottenere la nullità del contratto stipulato dal promissario venditore con il terzo;

• l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ai sensi dell’art. 2932 c.c., nei confronti del promissario alienante, che è sempre rimasto proprietario del fondo, in quanto l’atto di trasferimento è nullo e come tale privo di effetti.

Nel caso di specie, il proprietario del terreno confinante esercitava la prelazione agraria nonostante l’insussistenza del requisito oggettivo della coltivazione abituale e continuativa del fondo, di cui all’art. 8 della l. n. 590 del 1965 (ex multis Cass. civ., 11/10/2023, n. 28413, cit.). Una volta qualificate le norme che disciplinano la prelazione agraria come cogenti ed imperative, dalla loro violazione discende la nullità del contratto di compravendita concluso ex art. 1421 c.c.. Tale azione può essere promossa da chiunque vi abbia interesse ed anche essere rilevata d’ufficio dal giudice. Pertanto, nel novero dei soggetti legittimati a far accertare la nullità della compravendita del terreno agricolo rientrano, senza alcun dubbio, i terzi che avevano il diritto all’acquisto del fondo in base ad un titolo valido, tra i quali è incluso, il soggetto che ha sottoscritto un preliminare di compravendita, subordinato alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione da parte dell’avente diritto (Cass. civ., 27/07/1994, n. 7017; Cass. civ., 13/06/1992, n. 7244, cit.).

Per il nostro ordinamento, la nullità è la sanzione più grave che possa colpire il contratto. Infatti, secondo l’art. 1424 c.c. non è possibile convalidare un contratto nullo a meno che la legge non disponga espressamente in tal senso.

Un aspetto particolarmente rilevante, è che ai sensi dell’art. 1422 del c.c., l’azione per far dichiarare la nullità non è, di per sé, soggetta a prescrizione. In ogni caso, vengono fatti salvi gli effetti dell’eventuale usucapione maturata sull’immobile e della prescrizione delle azioni di ripetizione.

Inoltre il promittente acquirente può proficuamente esperire l’azione prevista dall’art. 2932 c.c. per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto preliminare di compravendita originariamente stipulato, da cui è stato illegittimamente estromesso. In questo modo, il promittente acquirente potrà ottenere il trasferimento del terreno, in relazione al quale il proprietario confinante si era illegittimamente avvalso della prelazione (Cass. civ., 11/10/2023, n. 28413, cit.; Cass. civ., 27/07/1994, n. 7017).

In sostanza, l’accertata violazione dei precetti che disciplinano il diritto alla prelazione agraria, provoca come effetto, la reviviscenza dell’originario contratto di compravendita (Cass. civ., 11/05/2010, n. 11375).

Alle medesime conclusioni si perviene anche nell’ipotesi in cui il soggetto titolare del diritto alla prelazione agraria, eserciti il diritto in maniera irrituale senza attenersi alle modalità imposte dalla legge. Ad esempio, integra il principio espresso l’ipotesi in cui, dopo il corretto esercizio del diritto alla prelazione agraria, non si provveda al versamento del prezzo nel termine previsto dalla normativa di riferimento (Cass. civ., 11/05/2010, n. 11375).

Rientra nella ipotesi di nullità descritta, anche il caso in cui venga accertato che il confinante coltivatore diretto che ha promosso il diritto alla prelazione agraria, in realtà non fosse proprietario di terreni confinanti con quello che è stato oggetto prima di preliminare e successivamente di compravendita. Anche in tale circostanza, non essendo proprietario di terreni confinanti con quello posto in vendita, alla mancanza del requisito previsto dall’art. 7, l. n. 817 del 1971, consegue la violazione delle norme sulla prelazione agraria e la nullità del contratto di compravendita concluso (Cass. civ., 02/10/2008, n. 24530).

In particolare integra, un ulteriore caso di nullità, questa volta parziale del contratto di acquisto ex art. art. 1419 c.c., l’esercizio da parte del conduttore coltivatore diretto della prelazione agraria prevista dall’art. 8, della l. 26 maggio 1965, n. 590, in relazione ad un fondo avente in parte destinazione agricola ed in parte edificatoria. In tale circostanza il soggetto che ha concluso con il proprietario un contratto preliminare per l’acquisto di tale fondo, subordinato alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dell’affittuario presente sul fondo stesso, dispone dei medesimi rimedi giuridici. Infatti, al promittente acquirente è consentito promuovere un giudizio, nei confronti dell’acquirente il fondo stesso e del venditore per far valere la nullità parziale, del contratto limitatamente ai terreni aventi natura edificatoria che sono stati illegittimamente oggetto della prelazione agraria, violando norme imperative. Inoltre, la parte acquirente del contratto preliminare, può attivarsi nei confronti nel promittente venditore, per ottenere, una volta determinato il prezzo di tale porzione del terreno, il trasferimento in suo favore della parte edificabile non avente destinazione agricola a norma dell’art. 2932 c.c. (Cass. civ., 10/11/2006, n. 24150).

Una precisazione è doverosa al fine di non cadere in un equivoco. Occorre distinguere la posizione del terzo che abbia stipulato un preliminare di vendita condizionato all’esito dell’altrui esercizio di prelazione, situazione oggetto del presente contributo, dalla tutela del prelazionario pretermesso. Le due fattispecie poggiano su diversi presupposti e non sono assimilabili.

Infatti per quanto concerne la tutela del titolare del diritto alla prelazione agraria rispetto ad un terreno venduto ad un terzo, in violazione delle norme sulla prelazione stessa, quest’ultimo dovrà azionare il diritto di riscatto e non potrà invocare la nullità della vendita a norma dell’art. 1418 c.c. né ai sensi dell’art. 1344 c.c. La giurisprudenza sviluppatasi sul punto, prende le mosse dalla considerazione secondo la quale la violazione di una norma imperativa non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto. Infatti, l’art. 1418, 1° comma, c. c., con l’inciso “… salvo che la legge disponga diversamente…”, esclude la nullità nell’ipotesi in cui sia previsto uno strumento giuridico, come il diritto di riscatto appunto, da parte del soggetto che vanta il diritto alla prelazione agraria. L’azione di retratto non può essere esercitata da chiunque, essendo ad esclusivo appannaggio del titolare del diritto di prelazione di cui agli art. 8, l. n. 590 del 1965 e 7, l. n. 817 del 1971. La finalità del titolare del diritto di prelazione pretermesso che agisce per il retratto del terreno è, previa la dichiarazione di inefficacia della compravendita tra il venditore ed il terzo acquirente, quella di accertare ed ottenere che a quest’ultimo, venga sostituito egli stesso alle medesime condizioni originariamente pattuite. La domanda di retratto agrario, se accolta, può produrre la sostituzione ex tunc del titolare del diritto di prelazione estromesso nella stessa posizione del terzo acquirente nel negozio concluso. L’ esercizio del diritto di riscatto, consente comunque di conseguire l’obiettivo fissato dalla norma, ovvero sviluppare la proprietà coltivatrice, tutelando il titolare del diritto di prelazione agraria. In tale circostanza, l’ordinamento prevede appositamente il meccanismo del riscatto agrario per ripristinare il diritto di prelazione leso, senza necessità di accertare la compravendita come affetta da nullità. Non agendo per il riscatto agrario, il contratto rimarrà perfettamente valido ed efficace (ex multis Cass. civ., 11/12/2012, n. 22625; Cass. civ., 25/07/2008, n. 20428; Cass. civ., 24/05/2003, n. 8236; Cass. civ., 03/08/1987, n. 669).

Per concludere, prima di agire, azionando il diritto alla prelazione agraria, è necessario verificare con scrupolo la sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi che lo legittimano. Infatti, l’eventuale assenza di un presupposto consente a soggetti terzi, estromessi dalla compravendita di un terreno agricolo a seguito dell’esercizio della prelazione stessa, di far dichiarare la nullità del contratto concluso ex art 1418 c.c. e successivamente agire per ottenere il trasferimento in proprio favore del terreno agricolo a norma dell’art. 2932 c.c..

_________

*Alessandro Buroni, Avvocato, Dottore Commercialista e Revisore Legale, School University Foundation

Se questo articolo è stato di tuo interesse ma non sei ancora abbonato a NT+ Diritto approfittane subito,prova 1 mese da € 4,90!Scopri di più