No all’uso esclusivo della facciata con la posa di pannelli pubblicitari

La riserva a favore di un condomino di usare in modo esclusivo la facciata dell’edificio per installarvi pannelli pubblicitari sottrae agli altri condòmini il diritto di godimento della cosa comune, viola l’uso paritario e il numero chiuso dei diritti reali e mette a rischio il decoro architettonico. Sono gli importanti principio statuito dalla Corte di Appello di Milano con sentenza del 9 luglio 2021 (presidente ed estensore Domenico Piombo). Costituisce una delle prime applicazioni degli enunciati resi dalle Sezioni Unite (sentenza 28972/2020).

Il contenzioso nasce dalla pretesa di una condomina di utilizzare la facciata per installare (e ricavarne reddito) dei pannelli pubblicitari, pretesa contestata dal condominio. La condomina eccepiva che il diritto di uso esclusivo delle facciate condominiali discendeva dal rogito di acquisto dell’appartamento e dalla riserva contenuta nella clausola regolamentare predisposta dagli originari proprietari dell’intero edificio. Cioè due fratelli che avevano successivamente venduto uno degli appartamenti, appunto, alla condomina. Nel rogito era anche indicata l’esistenza di questo «uso esclusivo» della facciata ma il condominio rilevava l’illegittima cessione del diritto di uso. Il Tribunale di Milano rigettava la domanda del condominio, considerando che in sede costitutiva del condominio le parti possono pattuire l’uso esclusivo di una parte comune in favore di un condomino.

La Corte di Appello di Milano ha invece dato ragione al condominio, premettendo che le facciate dell’edificio rientrano fra le parti comuni e che in sede di costituzione del condominio gli originari e unici proprietari dell’edificio non avevano inteso riservare a sé la proprietà delle facciate ma soltanto il diritto di uso esclusivo.

E, anche volendo ricondurre alla figura del diritto reale d’uso (articolo 1021 Codice civile) l’utilizzo esclusivo delle facciate (riservato agli originari due fratelli comproprietari dell’intero stabile), si considererebbe non cedibile a terzi per espresso divieto normativo. I privati, infatti, non possono pattuire un diritto reale di uso esclusivo su una porzione comune perché si crea una figura di diritto reale non contemplata dalla normativa e si svuota il contenuto essenziale del diritto di comproprietà degli altri condòmini. Vengono lesi due princìpi: l’uso paritetico del bene condominiale (articolo 1102 Codice civile) e il numero chiuso dei diritti reali e della loro tipicità.

Inoltre, ha affermato la Corte d’appello, le facciate imprimono la fisionomia all’edificio rendendolo esteticamente gradevole per cui la riserva dell’uso esclusivo di parti comuni ad uno dei condòmini sottrae agli altri partecipanti il godimento del bene.