Notaio senza colpa in caso di difformità dell'immobile rogato rispetto a quello reale

In caso di compravendita di un immobile, risultato poi difforme rispetto a quello oggetto del contratto, è possibile dichiarare la nullità del negozio e al tempo stesso non dichiarare responsabile il notaio rogante perché (come nel caso in esame) non era stato investito del compito di accertare la conformità del bene rispetto a quello oggetto del contratto. Lo chiarisce la Cassazione con l'ordinanza n. 25504/21.

La vicenda. Venendo ai fatti un soggetto ha acquistato un immobile in Ardea e ha convenuto davanti al tribunale di Velletri la parte venditrice, nonché il notaio per accertare che l'immobile da esso acquistato fosse affetto da gravi difformità edilizie e non in regola con la normativa urbanistica sicché ne derivava la nullità dell'atto di compravendita per aliud pro alio o il suo annullamento o risoluzione. Il tribunale di Velletri con sentenza n. 802/2013 ha rigettato la richiesta della parte acquirente ritenendo che le difformità dell'immobile compravenduto rispetto al progetto approvato non fossero tali da integrare l'ipotesi della consegna di aliud pro alio. I giudici di primo grado hanno escluso la responsabilità del notaio la cui funzione era solo quella di chiedere al venditore gli estremi della concessione edilizia, e non anche accertare se la stessa fosse veritiera o meno. La parte acquirente ha proposto appello. I giudici di seconde cure hanno accolto la domanda di risoluzione del contratto per aliud pro alio ordinando la restituzione della somma pagata a titolo di prezzo. Anche la corte di appello non ha ravvisato la responsabilità del notaio rogante. Questo perché ha ritenuto che non incombesse sul medesimo l'obbligo di verificare l'esatta corrispondenza di quanto dichiarato dalle parti circa la consistenza e le dimensioni dell'immobile e circa la conformità di quest'ultimo alla concessione edilizia o alla domanda di sanatoria.

Conclusioni. La Cassazione, peraltro, non potendo entrare nel merito della vicenda ha ricordato come il notaio non avrebbe potuto in alcun modo accertare il carattere abusivo dell'immobile se non a seguito di approfonditi accertamenti in loco dai quali egli era sicuramente esonerato, salvo specifico incarico che, nel caso in questione non risultava impartito.