Nulla la delibera che vieta piscina e campi da tennis ai clienti di B&B
Devono essere considerati non ospiti, ma clienti coabitanti del titolare
Piscina, docce, campi da tennis di un super condominio, non vanno interdetti ai clienti di un bed and breakfast. Affronta questo tema la sentenza 1570/2021 del Tribunale di Torre Annunziata che ha dichiarato nulla la delibera adottata a maggioranza che, richiamando erroneamente il regolamento condominiale contrattuale, aveva estromesso l’uso degli stessi ai soli clienti di B&B/affittacamere in caso non fosse presente il titolare dell’esercizio.
Condominio condannato e piena ragione ai condòmini attori difesi dallo studio campano dei fratelli Valentina e Fabrizio Oliviero.
Il divieto nel regolamento
Il regolamento condominiale, di tipo contrattuale, trascritto insieme ai rogiti di acquisto degli immobili, all’articolo 2, dell’allegato B precisava che ammessi a usare gli impianti sportivi condominiali sono: « a) i condòmini e loro familiari coabitanti; b) i locatari e loro familiari coabitanti; c) gli ospiti, sempre che sia effettivamente presente il condomino o locatario».
Delibera nulla perché gli ospiti di un B&B/affittacamere, quali coabitanti del titolare dello stesso, non rientravano nella terza previsione come la delibera attestava, bensì nella seconda, ed estrometterli o limitarli all’uso solo in presenza del proprietario condomino modificava il regolamento contrattuale, per correggere le cui clausole a contenuto negoziale - come questa - è necessaria l’unanimità.
Gli effetti della pronuncia
I clienti di B&B/affittacamere sono dunque clienti coabitanti, si legge. «Spesso – spiegano dalo studio Oliviero - l’attività di B&B/affittacamere è esercitata in proprio dai proprietari degli immobili per integrare il reddito o mantenere appartamenti, come quelli prestigiosi del condominio in questione, le cui spese di gestione sono di non poco conto. È evidente che i clienti scelgano una struttura piuttosto che un’altra anche per usufuire dei servizi che questa offre».
Il regolamento, soprattutto quello contrattuale, può introdurre limiti e divieti, in genere a tutela della tranquillità del condominio, l’igiene, il decoro, la moralità, elencando attività consentite e vietate. Ma il condominio con una delibera adottata a maggioranza non può vietare o limitare drasticamente l’uso, ai soli clienti del B&B/affittacamere, della piscina in comune o del campo da tennis e non può vietare o limitare anche indirettamente il regolare svolgimento dell’iniziativa privata di avviare/gestire un B&B/affittacamere. Se lo fa, tale delibera è nulla.
