Nullo il mutuo fondiario irrispettoso del limite di finanziabilità

Il Tribunale di Busto Arstizio, Presidente II Sezione Civile Marco Lualdi, con la sentenza del 27 gennaio 2021, ha ribadito che il mutuo fondiario irrispettoso del limite di finanziabilità è nullo in quanto la disciplina bancaria (art.38 TUB) è una norma di ordine pubblico, che mira ad impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia.

Il Caso:
Una impresa che aveva ricevuto un finanziamento fondiario di €.7.000.000,00, a stati di avanzamento lavori, per la costruzione di un complesso immobiliare in Gallarate, si era resa inadempiente nel pagamento delle rate e la banca aveva proposto esecuzione immobiliare, chiedendo la vendita dei beni ipotecati.

Il costruttore si era opposto alla procedura esecutiva, sostenendo che banca era stata scorretta nella erogazione del finanziamento in quanto concesso in manifesta violazione della 38 TUB che impone a gli istituti di credito, di erogare finanziamenti su immobili capienti almeno nella misura dell'80%.

Il Giudice ha accolto l'opposizione, dichiarando che il creditore non aveva diritto a procedere alla vendita degli immobili ipotecati in quanto il contratto era nullo per violazione di una norma imperativa.

In particolare il Tribunale ha ben precisato che l'interesse pubblico tutelato è di salvaguardia della stabilità del mercato per evitare di esporre il sistema ad una serie di devastanti conseguenze riconducibili alla crisi degli operatori creditizi, con costi ed oneri di salvataggio abitualmente posti a carico dell'erario.

Si consolida l'orientamento relativo alla nullità del finanziamento imponendo agli intermediari finanziari in merito alla corretta valutazione del merito creditizio del cliente, che può essere concesso solo su immobili capienti, facendo ricorso al criterio di determinazione del valore cauzionale cd. " mortgage lending value " ( MLV), e cioè' il valore determinato dal prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell'immobile stesso ai valori di libera negoziazione, senza che nella stima del valore del credito ipotecario possano intervenire considerazioni di carattere speculativo.

Si rileva, altresi, che nei casi di nullità del mutuo per superamento del limite di finanziabilità, è possibile per il creditore di proporre domanda di conversione ex art. 1424 cc ma solo nella prima difesa successiva alla relazione della nullità in un ordinario finanziamento ove ne risultino accertati i presupposti.

Il presupposto di tale conversione, che non puo' mai avvenire ad iniziativa officiosa, è l'introduzione di una specifica domanda di conversione che, secondo la lettura resa dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 26242 del 2014, dovrà necessariamente essere avanzata nella prima difesa successiva alla rilevazione della nullità.

La Corte di Cassazione ha infatti affermato il principio secondo cui l'istanza di conversione è certamente ammissibile ove sia avanzata nel primo momento utile conseguente alla rilevazione della nullità ( cosi' cass. 17351/2017 e nuovamente Cass. 22466/2018), domanda che peraltro nel caso di specie non risulta essere stata ritualmente svolta dalla parte convenuta.

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*Founder di Mandico&Partners – Presidente di "SPORTELLO SOCIALE ANTICRISI"