Per determinare il confine tra due proprietà il giudice non può prescindere da esame e valutazione dei titoli di acquisto

Ai fini della determinazione del confine tra due proprietà il giudice del merito non può prescindere dall'esame e dalla valutazione dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà, atteso che questi costituiscono la base primaria per risolvere la situazione di incertezza. I titoli di acquisto rappresentano, infatti, la prova di maggior rilievo, che assorbe ogni altra se in base al titolo è possibile individuare la esatta identificazione del confine. Deve escludersi, pertanto, che la rilevanza del tipo di frazionamento - ai fini della determinazione del confine - sia limitata all'ipotesi del comune venditore. Lo ha precisato la Sezione II della Cassazione con l'ordinanza 24 giugno 2022 n. 20426.

I precedenti
Sulla prima parte della massima e, in particolare, per l'affermazione che nell'individuazione del confine tra fondi limitrofi, il giudice di merito non può prescindere dall'esame e dalla valutazione dei titoli d'acquisto delle rispettive proprietà, atteso che questi costituiscono la base primaria per risolvere una situazione di fatto. Solo la mancanza o l'insufficienza di indicazioni sul confine rilevabili dagli indicati titoli, giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova, Cassazione, sentenze 11 giugno 1998 n. 5809 e 27 giugno 2003 n. 10246.
Sempre nello stesso senso, nell'indagine diretta all'individuazione del confine tra due fondi riveste importanza fondamentale il tipo di frazionamento allegato ai singoli atti di acquisto ed in essi richiamato con valore vincolante, sicché il giudice può ricorrere ad altri mezzi di prova soltanto nel caso in cui le indicazioni desumibili dai rispettivi titoli di provenienza siano mancanti o insufficienti, Cassazione, sentenza 5 luglio 2006 n. 15304 e ordinanza 23 giugno 2020, n. 12337.

Lotti separati di un unico appezzamento
Sull'ultima parte della massima e, in particolare, sulla rilevanza degli atti di acquisto dei singoli lotti, qualora questi provengano da un originario unico proprietario, si è affermato, tra l'altro:
- al fine di determinare i confini tra due proprietà costituenti lotti separati di un appezzamento in origine unico, si deve necessariamente fare riferimento alle misure risultanti dalle planimetrie allegate agli atti di vendita e al tipo di frazionamento contenente gli estremi della lottizzazione, quando le misure stesse siano gli unici elementi idonei a individuare la linea di demarcazione tra le due proprietà, e ciò anche se le vendite dei singoli lotti siano fatte a corpo e non a misura, Cassazione, sentenza 25 febbraio 1986, n. 1186, in Archivio civile, 1986, p. 620;
- nell'indagine diretta a delimitare il confine tra due fondi contigui costituenti lotti separati di un appezzamento originariamente unico rivestono importanza fondamentale i tipi di frazionamento allegati ai singoli atti di acquisto ed in essi richiamati con valore negozialmente vincolante; in siffatta ipotesi, allorché i dati sul confine desumibili dai tipi di frazionamento non siano fra loro concordanti, in difetto di altri elementi concreti di individuazione, dovrà darsi prevalenza a quello risultante dal tipo di frazionamento allegato al titolo anteriormente formatosi e trascritto Cassazione, sentenza 17 maggio 2001, n. 6770, in Giurisprudenza italiana, 2002, p. 50, con nota di Villani C., Brevi note sul regime probatorio nell'azione di regolamento di confini;
- nell'accertamento del confine tra due fondi limitrofi costituenti lotti separati di un appezzamento originariamente unico va attribuita rilevanza ai tipi di frazionamento allegati ai singoli atti di acquisto e, nel caso in cui i dati sul confine siano discordanti e gli acquisti siano stati effettuati in tempi diversi, al confine indicato nel tipo di frazionamento allegato al titolo di acquisto formatosi e trascritto in epoca più risalente. Cassazione, ordinanza 23 giugno 2020, n. 12322;
- a norma dell'articolo 950 c.c. è ammissibile qualsiasi mezzo di prova per la determinazione del confine tra due fondi; tuttavia, qualora si tratti di fondi appartenenti originariamente come unico appezzamento ad un solo proprietario, deve necessariamente farsi riferimento agli atti di frazionamento allegati ai contratti di vendita o di divisione, quando dalle misure ivi contenute possono essere desunti elementi idonei ad individuare con esattezza la linea di confine tra le due proprietà. Cassazione, ordinanza 23 giugno 2020, n. 12322.

Gli elementi di prova
In termini generali, altresì, si è affermato, al riguardo:
- nell'indagine diretta all'individuazione del confine tra i fondi limitrofi in sede di azione di regolamento ex articolo 950 Cc il giudice del merito, non può prescindere dall'esame e dalla valutazione dei titoli di acquisto delle rispettive proprietà, atteso che questi costituiscono la base primaria per risolvere una situazione di incertezza che non pone in discussione i titoli medesimi e la consistenza dei diritti trasferiti, ma la corrispondenza ad essi della situazione di fatto. Solo la mancanza o l'insufficienza di indicazioni sul confine, rilevabili dagli indicati titoli giustifica il ricorso ad altri mezzi di prova ovvero, in ultima analisi, ai dati forniti dalle mappe catastali, Cassazione, sentenza 21 maggio 1997 n. 4508, in RIv. giuridica edilizia, 1997, II, p. 877;
- in materia di regolamento di confini l'elemento primario di prova per l'individuazione del confine è rappresentato dal tipo di frazionamento allegato ai contratti, che, quale elemento interpretativo della volontà negoziale, non lascia margini di incertezza nella determinazione della linea di confine tra i fondi, Cassazione, sentenza 1° dicembre 2000, n. 15386;
- in tema di azione per regolamento di confini, i dati catastali hanno un valore puramente indicativo e costituiscono un sistema di accertamento solo sussidiario, giustificato dall'assoluta mancanza di elementi di prova o della loro inidoneita ai fini di una determinazione certa del confine. Pertanto i criteri di tolleranza catastale non trovano applicazione nel caso in cui l'elemento di prova primario è rappresentato dal tipo di frazionamento allegato ai contratti che, quale elemento interpretativo della volonta negoziale, non lascia margini di incertezza nella determinazione della linea di confine tra i fondi e prevale sul difforme dato catastale, Cassazione, sentenza 16 maggio 1981, n. 3222;
- il tipo di frazionamento è bensì un documento che normalmente è redatto per le opportune variazioni catastali, in relazione agli atti di vendita e, pertanto, allo stesso si deve attribuire, di regola, soltanto valore di elemento indicativo e sussidiario per la determinazione del confine. Nulla esclude, però, che al tipo di frazionamento, quando contenga determinati dati, non contestati dalle parti, come, ad esempio, le misure perimetrali e di superficie dei singoli lotti, e tanto più quando il tipo sia richiamato negli atti di vendita, possa essere riconosciuto il carattere di elemento decisivo e preponderante ai fini dell'individuazione dei lotti, specie se questi non possano essere singolarmente determinati nella loro consistenza reciproca, se non mediante quei dati. Non importa che i dati medesimi non risultino riscontrati sul terreno da chi redasse il tipo di frazionamento, salvo che sia provato che quei dati non corrispondano a quelli reali dei singoli lotti, Cassazione, sentenza 12 agosto 1966, n. 2215.