Per superare la presunzione legale di proprietà comune vale l'atto costitutivo del condominio

Per vincere in base al titolo contrario la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate dall'articolo 1117 Cc, occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, indagando se la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti e se, dunque, da esso emerga o meno l'inequivocabile volontà delle parti di riservare al costruttore - venditore la proprietà di quei beni che, per ubicazione e struttura, siano potenzialmente destinati all'uso comune. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni. Questo il principio espresso dalla Sezione II della Cassazione con l'ordinanza 21 giugno 2022 n. 20050.

I precedenti
Sulla prima parte della massima, pressoché in termini, Cassazione, sentenza 14 novembre 2002, n. 16022, in Archivio locazione e condominio, 2003, p. 327, con nota di De Tilla M., Sul titolo contrario alla presunzione di proprietà condominiale.
Nella stessa ottica, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all'articolo 1117 Cc occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di una unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, Cassazione, sentenza 26 novembre 1997, n. 11844 (secondo cui se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni - nella specie piano terreno a pilotis -risulti riservata ad un solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni), nonché Cassazione, sentenza 12 febbraio 1998, n 1418, in Giustizia civile, 1999, I, p. 570, ove la precisazione che poiché ai sensi dell'articolo 1117, n. 1, Cc le scale, con gli annessi pianerottoli, essenziali alla funzionalità del fabbricato, sono presuntivamente di proprietà condominiale, pur se alcune rampe sono poste in concreto al servizio di singole proprietà, per dimostrarne l'appartenenza esclusiva al titolare di queste, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita della singole unità immobiliari, bensì nell'atto costitutivo del condominio.

La prima vendita
Sulla seconda parte della massima, e, in particolare per l'affermazione che se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni (nella specie, portico e cortile) risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni, Cassazione, sentenza 27 maggio 2011, n. 11812, in Archivio locazione e condominio, 2012, p. 297, con nota di De Tilla M., Presunzione di comunione e titolo contrario, nonché ordinanza 9 agosto 2018, n. 20693.
Nello stesso ordine di idee della pronunce richiamate sopra cfr., altresì, Cassazione, sentenza 18 dicembre 2014, n. 26766, , in Riv. giur. edilizia, 2015, I, p. 371 (con nota di Scalettaris P., Ancora a proposito dell'ambito di applicazione della disciplina del condominio) secondo cui in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.

I titoli insufficienti
Per il rilievo che per vincere in base al titolo la presunzione legale di proprietà comune delle parti dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 Cc, non sono sufficienti il frazionamento - accatastamento, e la relativa trascrizione, eseguiti a domanda del venditore costruttore, della parte dell'edificio in questione, trattandosi di atto unilaterale di per sè inidoneo a sottrarre il bene alla comunione condominiale, dovendosi riconoscere tale effetto solo al contratto di compravendita, in cui la previa delimitazione unilaterale dell'oggetto del trasferimento sia stata recepita nel contenuto negoziale per concorde volontà dei contraenti.

La presunzione di proprietà comune in generale
In termini generali, sulla questione specifica, si è affermato, altresì:
- in tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall'articolo 1117 Cc, in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti ex lege in proprietà comune per effetto dell'acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano, Cassazione, sentenza 8 ottobre 2021, n. 27363, secondo cui, pertanto, il terrazzo a livello è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio espressamente accettato dai singoli condomini in occasione del loro acquisto, non essendo sufficiente che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, sicché, in difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia;
- ai fini della esclusione della presunzione di proprietà comune prevista dall'articolo 1117 Cc non è necessario che il contrario risulti in modo espresso dal titolo, essendo sufficiente che da questo emergano elementi univoci in contrasto con la reale esistenza di un diritto di comunione, dovendo la citata presunzione fondarsi sempre su elementi obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento collettivo; ne consegue che viene meno il presupposto della suddetta presunzione quando il bene, per le sue obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una sola parte dell'immobile, oggetto di un autonomo diritto di proprietà, o risulta comunque essere stato a suo tempo destinato dall'originario proprietario dell'intero immobile ad un uso esclusivo, così da rivelare - sulla base di elementi oggettivi, secondo l'incensurabile apprezzamento del giudice di merito - che si tratta di un bene dotato di propria autonomia e perciò non destinato a servizio dell'edificio condominiale, Cassazione, sentenza 24 aprile 2018, n. 10073;
- la presunzione di comproprietà di cui all'articolo 1117 Cc può essere superata se la cosa - nella fattispecie una cantina - serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario, Cassazione, sentenza 2 agosto 2011, n. 16914, in Riv. Giur. edilizia, 2011, I, p. 1568;

Il diritto di condomino sulle parti comuni
- il diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza dell'edificio stesso, ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune, sicché la presunzione di comproprietà posta dall'articolo 1117 Cc, che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario, Cassazione, sentenza 2 agosto 2010, n. 17993, in Giustizia civile, 2011, I, p. 1273, che ha confermato, in parte qua, la sentenza di merito che aveva escluso dalla comunione ai sensi dell'articolo 1117 Cc una terrazza panoramica da sempre asservita alla contigua villa padronale in funzione di belvedere panoramico, tale da conferire alla villa stessa un particolare pregio e risultarne un accessorio.
Per altri riferimenti, nel senso che in caso di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l'assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti; per effetto di tale assegnazione si origina, altresì, la presunzione legale di comunione pro indiviso di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in tale momento, destinate all'uso comune ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri, Cassazione, ordinanza 2 marzo 2017, n. 5335, che ha confermato la decisione di merito, che aveva affermato la natura condominiale dei sottotetti, in base alla convenzione con la quale, anteriormente alla costruzione dell'edificio, i comproprietari del suolo avevano già provveduto all'identificazione ed attribuzione dei singoli appartamenti, delimitando i confini di uno di essi con riguardo a «porzioni condominiali del sottotetto».

Canna fumaria, cortile, area esterna, autorimesse, fossa settica
Con riferimento a casi di specie si è precisato, tra l'altro:
- con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l'appartamento o il locale cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla presunzione legale di comunione, Cassazione, ordinanza 19 luglio 2021, n. 20555 (nello stesso senso, Cassazione, Sentenza 25 settembre 2012, n. 16306, in Arch. loc. cond. e imm., 2013, p. 329, con nota di De Tilla M., Natura giuridica ed uso della canna fumaria);
- il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell'articolo 1117 Cc, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l'utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all'edificio condominiale, Cassazione, ordinanza 23 ottobre 2020, n. 23316;
- l'area esterna di un edificio condominiale, della quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio (ovvero, nel primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, che possa perciò valere come titolo contrario alla presunzione di condominialità) va ritenuta parte comune, ai sensi dell'articolo 1117 Cc; da ciò consegue la legittimazione dell'amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad essa, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi ed il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli «atti conservativi», al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex articolo 1130 Cc, n. 4, Cassazione, ordinanza 10 settembre 2020, n 18796, in Arch. loc. cond. e imm., 2020, p. 611, relativa ad azione di riduzione in pristino di un'area destinata a parcheggio condominiale, abusivamente modificata con una recinzione e una costruzione in calcestruzzo;
- le autorimesse sotterranee ed i locali commerciali, anche se situati nel perimetro dell'edificio condominiale, non sono inclusi fra quelli di proprietà comune elencati nell'articolo 1117 Cc (neppure sotto l'aspetto di «parte dell'edificio necessaria all'uso comune») e il condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione al fine di pretendere il contributo di ogni condomino alle relative spese di manutenzione, così come al condomino che adduca di non essere tenuto al detto contributo (per non essere comproprietario di tali locali) non incombe l'onere della relativa prova negativa, Cassazione, sentenza 16 settembre 2019, n. 23001, in Rivista giuridica edilizia, 2019, I, p. 1510;
- la fossa settica posta nel sottosuolo dell'edificio condominiale, nella quale confluiscono i liquami provenienti dagli scarichi dei sovrastanti appartamenti, rientra tra le parti comuni, in forza della presunzione di condominialità di cui all'articolo 1117, n. 1, Cc, salvo che il contrario non risulti da un titolo, con la conseguenza che i singoli condomini che utilizzano l'impianto devono contribuire alle relative spese di utilizzazione e manutenzione, e sono tenuti, ai sensi dell'articolo 2051 Cc, al risarcimento dei danni da esso eventualmente causati agli altri condomini o a terzi, Cassazione, sentenza 20 ottobre 2014, n. 22179;
- il cavedio (o chiostrina, vanella, pozzo luce), cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio condominiale, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario, dall'articolo 1117, n. 1, Cc, senza che la presunzione di condominialità possa essere vinta dal fatto che al cavedio si acceda solo dall'appartamento di un condomino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità (nella specie, pilozza, scaldabagno, impianto d'illuminazione), in quanto l'utilità particolare che deriva da tali fatti non incide sulla destinazione tipica e normale del bene in favore dell'edificio condominiale, Cassazione, sentenza 1° agosto 2014, n. 17566, in Arch. loc. cond. e imm., 2014, p. 673 (Nello stesso senso, per i giudici di merito, Tribunale di Milano, sentenza 4 giugno 2015, in Arch. loc. cond. e imm., 2015, p. 534);
- in un edificio condominiale l'area costituita dalla proiezione delle scale, sulle verticali in alto e in basso si presume comune, a norma dell'articolo 1117 Cc, e tale presunzione può essere vinta soltanto da un titolo contrario, il quale non è ravvisabile in una generica previsione del regolamento condominiale della facoltà di alcuni proprietari di installare elementi fissi di separazione, Cassazione, sentenza 20 settembre 2012, n. 15848, in RIv. giur. edilizia, 2012, I, p. 1397.

Il merito
In margine all'articolo 1117 Cc, in sede di merito si è affermato, tra l'altro:
- al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione prevista dall'articolo 1117 Cc occorre esaminare l'atto costitutivo del condominio, risalendo cioè al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario unico proprietario ad altro soggetto, valendo appunto tale atto a determinare, rispettivamente, le proprietà esclusive dei singoli condomini acquirenti delle diverse unità immobiliari e le cose comuni; posto, quindi, che la natura di bene comune è fissata dalla legge ed è derogabile solo in base ad un titolo contrario chiaro, non equivoco e scritto, la clausola inserita nell'atto di compravendita, a mezzo della quale l'acquirente conferisca genericamente al venditore la facoltà di predisporre un futuro regolamento di condominio in cui siano individuate le parti comuni, appare non rispondente ai requisiti di specificità e determinatezza necessari per introdurre deroghe alla predetta presunzione, Tribunale di Udine, sentenza 27 marzo 2013, in Arch. loc. cond. e imm., 2014, p. 695;
- i cortili circondanti l'edificio condominiale, rientrando espressamente nell'elenco dei beni appartenenti in comunione ai condomini di cui all'articolo 1117 Cc, si presumono comuni se il contrario non risulta dal titolo in ragione della attitudine a dare luce e aria all'intero edificio; il superamento della presunzione presuppone che l'esclusione dalla caduta in comunione sia inequivocabilmente desumibile dal complesso degli atti di acquisto dei singoli condomini oppure dal regolamento condominiale di natura contrattuale, Tribunale di Cagliari, sentenza 16 gennaio 2013, in Riv. giur. sarda, 2013, I, p. 555, con nota di Cappai F., La «presunzione di comunione» ex articolo 1117 c.c.: ambito applicativo, titolo contrario e natura giuridica della regola.