Più incentivi all’ascensore che aiuta disabili e anziani

Più facile installare l’ascensore in condominio per anziani e disabili. Se in assemblea non si raggiunge la maggioranza prevista dalla legge, ciascun condomino può procedere direttamente, se l’innovazione non lede il diritto degli altri di fare uso delle parti comuni dell’edificio. Dal 1° gennaio 2021, inoltre, è possibile beneficiare del superbonus 110% anche per installare ascensori e montacarichi. Ma andiamo con ordine.

Bene comune

L’ascensore è previsto dall’articolo 1117,numero 3, Codice civile tra gli impianti comuni dell’edificio perché destinato, per la sua funzione, al godimento di tutti i condomini, se l’impianto è installato nell’edificio condominiale sin dalla sua costruzione.

Deve considerarsi un bene comune anche ai proprietari delle unità immobiliari del piano terra perché è idoneo a valorizzare l’intero immobile e di norma permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni, se il regolamento o i rogiti non dispongono altrimenti.

Innovazione

Se l’ascensore viene installato in un edificio che ne era sprovvisto costituisce una innovazione. La relativa delibera deve essere assunta in assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno due terzi del valore millesimale dell’edificio (Cassazione, 20713/2017).

Ogni innovazione utile deve ritenersi permessa, salvo che arrechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che alteri il decoro architettonico o che renda talune parti dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Si tratta però di un’innovazione voluttuaria: la decisione della maggioranza non obbliga i contrari a partecipare alla spesa. Paga solo chi intende usufruire del servizio secondo i millesimi di proprietà (Cassazione, 10850/2020); nulla vieta ad alcuni condomini di non opporsi all’installazione ma di dichiarare di non voler usare l’ascensore; chi invece si serve dell’impianto dovrà quindi sopportare anche la quota di spesa dei condomini non aderenti.

Costoro possono anche in seguito entrare a far parte della comunione rimborsando le spese sostenute dai proprietari dell’impianto, una quota cioè comprensiva del costo dell’installazione e della manutenzione straordinaria eventualmente eseguita negli anni, tenendo presente, da un lato, la svalutazione della moneta e, dall’altro, il minor valore dell’opera per vetustà, uso e obsolescenza.

Barriere architettoniche

È invece richiesta la maggioranza degli intervenuti in assemblea portatori di almeno la metà del valore dell’edificio (articolo 1120, comma 2, Codice civile) se trova applicazione la normativa in tema di eliminazione delle barriere architettoniche (legge 13/1989), sempre fatti salvi i limiti in tema di innovazioni pregiudizievoli.

Se poi in assemblea non si raggiunge la maggioranza prevista dalla legge, ciascun condomino può procedere direttamente, in base al diritto che gli deriva dall’articolo 1102 Codice civile in tema di uso particolare del bene comune, senza la necessità di ulteriori pronunciamenti. Sotto tale profilo, l’inservibilità della cosa comune non può consistere nel semplice disagio subito rispetto al nomale uso, ma è costituito dalla sua concreta inutilizzabilità secondo la sua naturale fruibilità. La valutazione è più severa se l’ascensore è installato all’interno dell’edificio, dove il sacrificio che subiscono le dimensioni delle scale o dell’atrio è più sentito.

Esiste in ogni caso un “principio di solidarietà condominiale” che pesa nelle decisioni che i condomini devono assumere quando nell’edificio vivono o transitano disabili o anziani.

Superbonus

Dal 1° gennaio 2021 è possibile beneficiare del superbonus 110% anche per i lavori di installazione di ascensori e montacarichi, e per tutti gli strumenti che favoriscono la mobilità interna ed esterna di persone con handicap.

Peraltro, la normativa persegue la finalità di consentire la “visitabilità” degli edifici da parte di tutti coloro che hanno occasione di accedervi, dato anche che disabili e anziani possono avere relazioni con l’immobile di natura diversa dalla proprietà, ad esempio di locazione o di comodato.

LE PRONUNCE

La proprietà

L’ascensore installato ex novo, per iniziativa e a spese di alcuni condomini, successivamente alla costruzione dell’edificio, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a quelli che l’hanno impiantato, dando luogo a una particolare comunione parziale, distinta dal condominio. Tale è il regime proprietario finché tutti i condomini non decidano, successivamente, di partecipare alla realizzazione dell’opera, con l’obbligo di pagarne “pro quota” le spese sostenute, aggiornate al valore attuale, secondo quanto previsto dall’articolo 1121, comma 3, Codice civile.
Cassazione, 10850 dell’8 giugno 2020

Solidarietà condominiale

Il principio di solidarietà condominiale impone di facilitare l’eliminazione delle barriere architettoniche. Ne consegue che il condomino può installare l’ascensore esterno al fabbricato anche se riduce la veduta di alcuni e non rispetta le distanze dalle proprietà contigue. Nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze. Pertanto, ove il giudice verifica il rispetto dei limiti previsti dall’articolo 1102 Codice civile, si deve ritenere legittima l’opera realizzata.
Cassazione, 30838 del 26 novembre 2019